Рынок недвижимости — один из наиболее сложных в отношении прогнозирования изменения цен. Экономический кризис, в котором продолжает пребывать наше государство, существенно влияет не только на первичный формат новостроек, но и на вторичный рынок, где проконтролировать условия торговли с помощью государственных механизмов сложно и довольно рискованно. Такой тезис подтверждают, как столичные, так и региональные эксперты. По их мнению, основным фактором, который воздействует на спрос и предложение недвижимости остается курс национальной валюты. Все большее количество продавцов старается переходить на расчеты в иностранной валюте, ведь так снижается риск потерь. Правда, установленные таким образом цены не всегда могут соответствовать реальной стоимости квадратного метра жилья в том или ином районе города.

В последнем квартале 2015 года произошло очередное падение рубля. Вся страна наблюдала, как российская валюта обновляет исторические минимумы в отношении доллара и евро. Государство объяснило ситуацию минимальными котировками нефти на международной арене. Пока остается признать, что Россия остается зависимой от экспорта природных ресурсов.

Таким образом, в конце прошлого года, ситуация на рынке недвижимости вновь начала ухудшаться. Далее поговорим более детально об отдельных сегментах рынка и процессах, которые им сопутствуют.

Увеличение бюджетного формата

В преддверии праздников, все строительные компании стараются устроить грандиозные распродажи новостроек. Конечно, наиболее широкий выбор акционных предложений касался элитных квартир и офисных помещений в центральном районе города. Если посмотреть официальную статистику предыдущих лет, то сразу видно, что спрос упал в несколько раз. Покупатели, естественно, опасаются вкладывать средства в дорогую недвижимость, ведь вполне реально, что в короткие сроки она снизится в цене.

В Казани уровень продаж новостроек в этом году был примерно на одном уровне и несколько увеличился к концу года. Правда, связано это скорее со стихийностью покупок в такие периоды.

Отметим, что само количество строек в этот год существенно уменьшилось. Многие региональные компании не выдержали высоких экономических нагрузок и либо снизили обороты, либо вовсе ушли с рынка. Столичные компании, которые постепенно расширяли свое влияние в других городах, постепенно снижали риски и также ушли с рынка. Долевое строительство, считающиеся наиболее выгодным тоже потеряло позиции в связи с участившимися случаями невыплат по договору со стороны дольщиков.

В конце концов, еще один нюанс — это нестабильные кредитные условия банков. Получить займовые средства даже для средней компании остается вопросом проблематичным и не всегда выгодным в современных условиях.

Тем не менее, ситуацию стоит оценивать рационально и находить положительные моменты. В последних месяцах 2015 года произошло открытие сразу нескольких жилых комплексов бюджетного класса. Многоэтажки, с привычными однокомнатными и двухкомнатными квартирами остаются в интересе у покупателей. Конечно, их стоимость несколько выше, чем предложения на вторичном рынке недвижимости, правда, чистовая отделка, которая позволяет быстро и качественно сделать ремонт все равно оставляет выбор в их пользу.

Стоимость квадратного метра практически не изменилась в сравнении с прошлым периодом, хотя перед этим любые изменения курса валют рынок переживал довольно болезненно. Приобрести новую квартиру с чистовой отделкой вполне реально за 35-40 000 долларов. Возможны скидки. Многое зависит и от района расположения новостройки. Более подробную информацию можно найти на официальном сайте застройщиков в интернете или лично в офисе компании.

Эксперты прогнозируют дальнейшее повышение цен на данный сегмент. Пока факторов, которые могут изменить ситуацию в лучшую сторону, не наблюдается. К тому же конкуренция становится более низкой, в связи с уходом большинства средних и мелких компаний.

Вторичный рынок жилья: перспектива падения цен

На вторичном рынке жилья Казани изменения были менее ощутимыми. Спрос на двух- и трех- комнатные квартиры упал еще в начале года и находился примерно на одном уровне весь 2015 год. Покупатели были активны лишь в осенний период, когда национальная валюта несколько укрепилась, и продавцы вновь начали расчеты в рубле.

Согласно исследованию, проведенному одной из частных компаний Татарстана, уровень продаж в декабре месяце поднялся на 10%. Правда, в дальнейшем падение установилось на уровне 8%. Как и всегда, цены зависят от состояния жилого фонда, района расположения дома, общественных коммуникаций и прочих факторов.

Эксперты прогнозируют некоторое подорожание квартир в начале 2016 года, правда, коснется это в большей степени однокомнатных вариантов. Элитное жилье должно несколько упасть в цене, однако глобальных процессов здесь происходить не должно. Усложняется ситуация и тем, что на рынке профильные компании пока не могут конкурировать с частными продавцами. Как правило, у компаний цены более высокие, а частные сделки во многих случаях происходят без каких-либо дополнительных юридических согласований. В любом случае, специалисты признают, что продажи на вторичном рынке недвижимости Казани в несколько раз превышают показатели первичного рынка.

Статистика по районам

Казань — город с явным распределением покупок недвижимости по районам. Уже на протяжении нескольких лет основным районом по продажам остается Ново-Савиновский район города. Он является наиболее плотным по заселению. Ключевые продажи здесь происходят непосредственно на вторичном рынке. Ново-Савиновский район расположен в непосредственной близости от центра и при этом обеспечен всей необходимой инфраструктурой. Цены на квартиры здесь несколько выше, чем в остальных районах. Имеет значение и планировка строений. Здесь она вполне устраивает большинство покупателей. Согласно статистическим исследованиям, продажи в данном районе города возросли почти на 12% в сравнении с прошлым кварталом.

Другие районы таким результатом похвастаться не могут.

Например, в Советском и Приволжском районах города продажи также увеличились, но всего на 6%. Отметим, что большинство сделок, по словам самих участников, осуществлялись на основе расчетов в иностранной валюте.

По-прежнему последним районом с точки зрения интереса покупателей остается Авиастроительный район города. Стоит понимать, что здесь представлен в большей степени старый жилой фонд, который представляет интерес исключительно с точки зрения низкой себестоимости квартир.

Московский район города представляет наибольший интерес для представителей деловых кругов. Сегодня здесь активно сдаются офисы, магазины и другие варианты коммерческой недвижимости. Цены вполне адекватные и представлены в рублях. К примеру, взять в аренду магазин составит около 100 000 рублей в месяц. Согласно опубликованным городскими властями данным, уровень аренды коммерческих помещений в Московском районе возрос примерно на 7-8% в сравнении с предыдущим периодом. Правда, эксперты не спешат делать положительные выводы из такого факта. Они обращают внимание на то, что в зимний период (особенно перед праздниками), многие компании стараются получить новые торговые площади. Однако интерес их довольно кратковременный, поэтому большинство договоров рассчитаны всего на несколько месяцев.

Приоритеты развития рынка

В конце прошлого года сразу несколько известных общественных и частных компаний, работающих в сфере региональной недвижимости, опубликовали свои прогнозы относительно дальнейшего изменения структуры рынка. Большинство специалистов уверены, что в первой декаде нового 2016 года, спрос на жилой фонд значительно упадет. Предпосылок для этого довольно много. Главный аргумент — статистические данные прошлых лет, которые свидетельствуют о том, что потребительский спрос активно падает именно после окончания новогодних праздников. К этому добавляются и новые обстоятельства: минимальное количество проектов, вводимых в эксплуатацию, сложные кредитные условия ипотеки, а также неустойчивые котировки национальной валюты.

Так как первичный рынок недвижимости страдает довольно сильно, позиции вторичных продаж значительно укрепляются. Цены возрастают, однако низкий уровень спроса не позволяет большинству продавцов превысить итоговую стоимость квартиры.

К сожалению, подобная ситуация наблюдается и в секторе офисной коммерческой недвижимости. В большинстве своем, арендовать новые помещения дорого, а более устаревшие объекты, которые требуют пусть и серьезного технологического обновления, стоят значительно дешевле. Например, арендовать складское помещение на вторичном рынке Казани можно примерно за 100- 120- тысяч рублей в месяц. Новострой, особенно офисные помещения, стоят гораздо больших денег и пока себя вряд ли оправдывают.

Подведем итоги

Таким образом, активность покупок и продаж на рынке недвижимости в Казани за последний квартал 2015 года, действительно несколько увеличилась. Сальдо осталось положительным, однако экономический кризис, падение национальной валюты, сложные кредитные отношения, а также фактический страх к совершению столь серьезных операций с недвижимостью приводят к прогнозам о скором падении такого процента продаж уже в первых месяцах 2016 года.

Возможно ситуация изменится к лучшему, если цены на вторичном рынке несколько повысятся, а новострой станет доступнее по ипотечным программам.