Зачастую случается так, что эйфория от приобретения собственного жилья быстро сменяется депрессией — ипотечный кредит в нашей стране удовольствие не дешевое, и далеко не каждый может платить приличную сумму денег ежемесячно в течение многих лет. Ведь в жизни может случиться всякое — болезнь, кризис, потеря работы, развод супругов и многое другое. И тогда перед заемщиком встает вопрос, как наименее безболезненно выйти из сложившейся ситуации?

На данный момент существуют четыре варианта решения данной проблемы.

Что предпринять, если нечем платить ипотечный кредит за жилье

Реструктуризация ипотечного кредита

Заемщик должен сам явится в банк-кредитор и написать заявление о реструктуризации долга по ипотечному кредиту.

Реструктуризация кредита может быть предложена в следующих вариантах:

  1. Если финансовые трудности носят временный характер, банк, скорее всего, предложит в течение какого-то времени выплачивать только проценты по кредиту, а основной долг погашать тогда, когда заемщик поправит свое финансовое положение. Срок выплаты кредита увеличится. Для получения кредитных каникул заемщику придется представить веские доказательства того, что в ближайшем будущем его финансовое положение улучшится.
  2. Увеличение срока возврата ипотечного кредита — это позволит снизить сумму ежемесячного платежа. Например, если заемщик брал кредит на 10 лет с ежемесячной оплатой долга в сумме 15 тысяч рублей, то после проведенной реструктуризации заемщик будет ежемесячно платить по 10 тысяч рублей в течение 20 лет. Несмотря на то что итоговая сумма переплаты возрастет, ежемесячный платеж уменьшится.
  3. Рефинансирование — в этом случае банк предлагает новый, более выгодный кредит для погашения старого. Обычно новый кредит предлагается с более низкой процентной ставкой и на более долгий срок.
  4. Отмена штрафных санкций и пеней — в ряде исключительных случаев банк может пойти на этот шаг. Должнику прощаются все суммы, которые были начислены в результате просроченной задолженности.
    Кроме написания заявления, заемщику придется объяснить причину невозможности дальнейшей оплаты ипотечного долга. Банк может затребовать подтверждающие документы — справку из медицинского учреждения, справку 2 НДФЛ с места работы (в случае резкого снижения доходов), либо иные подтверждающие документы.

Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке

Финансовая ситуация заемщика может сложиться так, что без продажи ипотечной квартиры не обойтись. В этом случае лучше сделать это самостоятельно, не дожидаясь, когда банк подаст на заемщика в суд. При самостоятельной продаже заемщику не придется оплачивать все судебные издержки и расходы на проведение торгов.

Для продажи ипотечного жилья, прежде всего, надо получить письменное согласие банка. Заемщику следует знать, что если действует мораторий на досрочное погашение долга, квартира не может быть продана. Банк, скорее всего, потребует указать причину досрочного погашения ипотечного кредита, так как в этом случае он теряет проценты.

Ипотечная квартира может быть продана следующими способами:

  1. Продажа за наличный расчет. В этом случае заемщик сам находит покупателя на свою недвижимость, который готов заплатить деньги до заключения договора купли-продажи. Покупатель передает владельцу ипотечной квартиры задаток, равный оставшейся сумме долга в банк за кредитную квартиру. Для безопасности данной сделки передача задатка обычно оформляется у нотариуса. Следующий шаг — заемщик относит деньги в банк и полностью гасит ипотечный заем. Оставшаяся после передачи задатка сумма стоимости квартиры закладывается в банковскую ячейку, доступ к которой заемщик может получить только после оформления сделки купли-продажи. Банк выдает документы о погашении долга и закладную на квартиру. После этого заемщик вместе с представителем банка идет в Регистрационную палату и пишет заявление о прекращении ипотечного кредита и снятии обременения с квартиры. После этого на свидетельстве о праве собственности ставится штамп о снятии обременения с квартиры, и заемщик становится полноправным собственником. Теперь собственник может совершать любые сделки со своей недвижимостью. После оформления сделки купли-продажи в Регпалате заемщик может получить из банковской ячейки оставшуюся сумму за продажу квартиры.
  2. Продажа с помощью банка — этот вариант предусматривает прямое участие банка в сделке купли-продажи. Поиском покупателя и сопровождением сделки будет заниматься банк, а не заемщик. Здесь главное понимать, что банк не заинтересован взять максимальную цену за квартиру, так как самое главное для банка — вернуть затраченные средства. Во всем остальном схема похожа на схему, описанную выше.
  3. Третий способ заключается в продаже самого ипотечного кредита, а не квартиры. Согласие банка в этом случае тоже является обязательным условием. Банк рассмотрит кредитную историю нового заемщика и даст свое согласие или несогласие на сделку. В случае одобрения подписывается соглашение о переводе долга на покупателя. В соглашении указывается, что новый заёмщик обязуется погасить оставшуюся часть долга за ипотечный кредит, а квартира на это время остается в залоге у банка.
  4. Продажа квартиры по соглашению сторон — в этом случае посредником между банком и заемщиком будет выступать специально аккредитованная организация. Такая процедура может применяться, если заемщик несколько месяцев не платит по ипотечному кредиту. О выгоде для заемщика в этом случае не может быть и речи, так как квартира обычно продается с торгов. Стартовая цена такой квартиры обычно ниже ее рыночной стоимости на 20%. Если квартира не уходит с молотка, то банк может сам выкупить квартиру, прибавив к первоначальной скидке еще одну скидку в 25%. Итого квартира будет продана на 45% меньше стоимости ее рыночной цены. После погашения суммы долга, оставшиеся деньги будут возвращены должнику.
  5. Продажа квартиры по решению суда — самый неблагоприятный исход для неплательщика по ипотечному кредиту. Суд может принять решение о выселении злостного неплательщика, даже если у него на иждивении находятся несовершеннолетние дети — семью выселяют буквально в никуда. Кроме того, заемщику придется еще оплатить все судебные издержки и издержки за проведенные торги. Часто случается так, что после продажи квартиры по решению суда и погашения всей суммы долга с начисленными пенями заемщик остается по-прежнему остается у банка в должниках.

Трудности продажи ипотечной квартиры

Банки очень неохотно разрешают продажу недвижимости, находящейся у них в ипотечном кредитовании, так как в этом случае они теряют приличную сумму в виде процентов. Возможность продажи недвижимости чаще всего прописывается в ипотечном договоре. Обычно банковские работники используют все методы, чтобы отговорить заемщика совершать какие либо сделки с имуществом до истечения срока кредитного договора — в том числе апеллируя серьёзными штрафными санкциями. Но, если банк поймет, что клиент действительно финансово несостоятелен, то такое разрешение обычно дается.

Что делать, если нет денег на оплату ипотечного кредита?

От действий заемщика при возникновении угрозы неоплаченной задолженности по ипотечному кредиту зависит очень многое. Нельзя ждать пока клубок финансовых неудач станет неподъемным комом — обратиться в банк нужно в первый месяц неуплаты долга. В банке надо зафиксировать свой визит официально — написать заявление, либо подтвердить свой визит в иной форме, но обязательно письменно.

Сотрудники банка должны посоветовать, как следует проступить. Написав заявление о временных финансовых трудностях, и приложив сопроводительные документы, заемщик тем самым приостанавливает начисление пеней и штрафов. Главное все сделать заранее — до того, как пошла просрочка платежа.

Если доказательства финансовой несостоятельности предоставить не представляется возможным, то заемщику рекомендуется оплачивать хотя бы часть ипотечного кредита — это поможет заемщику не встать в один ряд со «злостными неплательщиками». Однако кредитная история будет испорчена.

Если при оформлении ипотечного кредита привлекались поручители, им тоже следует немедленно сообщить о возникновении финансовых трудностей, так как они тоже несут ответственность о финансовой несостоятельности заемщика.

Если переговоры с банком не принесли желаемого результата, то, как бы странно это не звучало, заемщик имеет право обратиться в судебные органы. Если заемщик представит суду уважительные причины, по которым он временно не может оплачивать ипотечный кредит, суд, скорее всего, пойдет ему на встречу и заставит банк дать отсрочку по выплате кредита. Взыскание может быть отсрочено на срок до одного года.

Страховка — не пустой звук!

При потере трудоспособности хорошим выходом может стать страховка, поэтому при оформлении кредитного договора не стоит пренебрегать услугами страховой компании. Как правило, при заключении страхового договора банки охотно идут на снижение процентной ставки от 1% до 4%. В случае возникновения страхового случая компания полностью или частично погашает обязательства заемщика перед банком.