При покупке любой недвижимости, как перед продавцом, так и перед покупателем встает один и тот же вопрос: как грамотно составить договор купли-продажи недвижимого имущества?

Данный договор призван урегулировать все основные вопросы — предмет сделки должен быть подробно описан, а цена согласована и четко прописана. Смысл договора состоит в том, что собственник имущества (продавец — один или несколько) передает все права собственности второму лицу (покупателю) за определенную сумму денежных средств.

Договор купли продажи: грамотное составление

Договор купли-продажи составляется исключительно в письменном виде и подписывается всеми лицами, участвующими в сделке. Нотариальное заверение не является обязательным, но может быть осуществлено в случае требования одной или обеих сторон.

В договоре должны быть отражены все существенные условия, без которых документ будет считаться недействительным. Пункты договора в обязательном порядке должны содержать пункты, по которым возможно точно идентифицировать предмет сделки.

Вступительная часть договора

Вступительная часть договора должна содержать следующие сведения:

  • наименование договора, его номер, дата заключения и точный адрес места, где данный договор заключается;
  • паспортные данные всех лиц, участвующих в сделке.

Предварительные данные должны точно отображать, кто из перечисленных лиц является продавцом, а кто покупателем. Если сделка будет совершаться по доверенности, в обязательном порядке фиксируется все ее реквизиты.

Основная часть договора

К этому разделу договора нужно отнестись с особой внимательностью. Документ должен максимально отражать следующие сведения:

  • Предмет договора — названия имущества, которое будет продаваться (квартира, дача, гараж и так далее).
  • Точный адрес имущества, общая площадь, этажность, количество комнат, территориальная принадлежность.
  • Права и обязанности всех участников сделки с обязательным оговором меры ответственности, на случай если одна из сторон откажется выполнять все прописанные пункты договора или на случай предъявления претензий.
  • Финансовая сторона — оговоренная заранее сумма расчета и способ ее передачи.
  • Последним прописывается дата договора и период его действия.

Упущение хотя бы одного из перечисленных пунктов может привести к признанию договора не действительным.

Дополнительная часть договора

Договор может содержать дополнительные условия, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Например, отдельно нужно прописать, входит ли в прописанную в документе цену земельный участок, на котором расположен объект недвижимости — частный дом или дача. Если земельный участок в цену не входит, необходимо прописать стоимость участка и дома каждого в отдельности, а также общую цену. Кроме того, в договоре может указываться стоимость не всего объекта недвижимости, а цена за один квадратный метр. В этом случае стоимость объекта будет определяться исходя из общего метража.

Покупатель и продавец: тонкости расчета

Способ и порядок расчета покупателя с продавцом, порядок передачи имущества и точная дата, ответственность продавца за оплату всех необходимых платежей и налоговых вычетов до даты перехода собственности к новому владельцу — все эти нюансы могут подробно прописываться в пунктах договора.

Что касается расчета, то покупателю надо знать, что если предыдущий хозяин недвижимости все выплаты произвел не полностью, то на недвижимость при регистрации будет наложено обременение, и новому хозяину придется погасить все имеющиеся задолженности для того чтобы снять обременение. Чтобы этого избежать, в договоре должен быть пункт, указывающий на то, что до момента полного расчета объект не будет находиться в залоге у продавца.

Передача объекта недвижимости

Приобретенный объект недвижимости передается от продавца к покупателю по акту приема-передачи или иному документу, регламентирующему процедуру передачи имущества.

Если при передаче имущества спорных вопросов не возникло, обе стороны подписывают акт приема-передачи и с этого момента обязанности продавца, связанные с физической передачей имущества, по отношению к покупателю можно считать исполненными.

Закон не запрещает подписанный договор купли-продажи имущества считать актом приема-передачи, если в документе отражены соответствующие пункты. Но если в договоре прописано, что имущество уже передано и принято, то передаточный акт должен быть приложен к договору.

Переход права собственности: государственная регистрация

Государственная регистрация права собственности является обязательной процедурой и проводится по месту нахождения объекта. Для последующей подачи документов в Федеральную регистрационную службу необходимо представить следующие документы:

  1. договор купли-продажи в трех экземплярах;
  2. заявление о праве регистрации объекта на бланке установленного образца — бланк можно скачать из Интернета или получить в ФРС;
  3. документы из БТИ;
  4. документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости со стороны продавца;
    выписка из домовой книги;
  5. справка о состоянии финансово-лицевого счета приобретаемого объекта;
  6. если покупатель состоит в браке — согласие супруги (супруга) заверенное у нотариуса на покупку недвижимости;
  7. копии паспортов покупателя и продавца;
  8. акт приема-передачи (если он не был прописан отдельным пунктом в договоре);
  9. квитанция об оплате госпошлины на сумму 1000 рублей.

Кроме того, если одним из продавцов является несовершеннолетнее лицо, потребуется согласие органов опеки.

Если одна из сторон, по каким либо причинам уклоняется от необходимой регистрации права собственности, зарегистрировать купленную недвижимость можно на основании решения суда по заявлению одной из сторон. При этом уклоняющая сторона должна будет возместить потерпевшей стороне все судебные издержки и убытки, связанные с задержкой регистрации.

Новому владельцу недвижимости выдается свидетельство о государственной регистрации собственности, о чем в носится соответствующая запись в ЕГРП. Только после получения свидетельства сделку можно считать завершенной — теперь новый владелец становится полноправным собственником купленного объекта и имеет право владеть, продавать и сдавать в аренду купленную недвижимость.