Самовольное возведение строения — далеко не редкое явление в современной России. На сегодняшний день суды имеют большую практику признания законом объектов недвижимости, возведенных без всяких разрешающих документов. Рано или поздно любому самостройщику придется найти способ оформления самостроя в собственность, так как не оформленную недвижимость нельзя ни продать, ни подарить, не передать по наследству — об этом говорит статья № 222 гражданского кодекса РФ.

Как оформить самострой в собственность?Как показывает практика, оформить самострой в собственность не так уж и сложно. Тем не менее, что бы избежать осложнений в дальнейшем, прежде чем начинать строительство капитального объекта нужно обратиться в администрацию местного муниципалитета или архитектурную службу для получения официального разрешения на строительство. Это поможет избежать распространенного заблуждения, при котором многие владельцы недвижимости ошибочно считают, что на своем участке они могут построить все что захотят.

Что признается самовольной застройкой?

Согласно статье №222 ГК РФ самовольной застройкой признаются капитальные здания, возведенные при следующих обстоятельствах:

  • если здание возведено на участке, предназначенном для других целей;
  • если в процессе строительства нарушены основные требования СНиП;
  • если перед началом строительства не получено разрешение, в котором прописаны все строительные и градостроительные нормы;
  • если перед началом строительства не утвержден архитектурный проект.

Самовольная постройка по решению суда может быть снесена за счет лица ее построившего. Кроме того, если у участка земли на котором возведен самострой, объявится законный хозяин, постройка перейдет в его собственность.

За незаконно построенный объект предусматривается административную, имущественную, дисциплинарную и уголовную ответственность, а также денежный штраф — согласно Градостроительному кодексу РФ.

Что нужно сделать для легализации самовольной постройки?

Для оформления самостроя в собственность в первую очередь надо обратиться в лицензированное архитектурное бюро, которое составит проект готового здания либо обратиться к специалисту компании «Акра и Партнеры» в Казани Шакировой Лилии. После этого, если вы решили действовать самостоятельно, следует обратиться в пожарную и санитарную инспекцию для согласования архитектурного проекта задания.

Проект здания также необходимо согласовать и с организациями, которые будут поставлять газ, воду и электричество. Следующим шагом будет согласование проекта с отделом архитектуры и строительства при местном муниципалитете.

Далее следует обращение в бюро технической инвентаризации по месту нахождения нелегальной застройки для получения технического паспорта. Следует учесть, что получение техпаспорта является довольно сложным и дорогостоящим процессом и по времени может занять около года. Поэтому многие владельцы самостроя предпочитают легализовать свой объект методом обращения в суд.

Способы оформления объектов самостроя в собственность

Легализовать самострой можно лишь в том случае, если построенный объект построен на собственном земельном участке. Постройка не должна нарушать законные права и интересы третьих лиц и не нести опасности для жизни и здоровья окружающих, а также не нарушать строительные и санитарно-гигиенические нормы. Легализация может быть осуществлена тремя способами:

  • по судебному решению;
  • путем оформления строительства задним числом;
  • через обращение в комиссию по пресечению самовольного строительства.

Для легализации объекта, построенного без разрешения, необходимо соблюсти следующие условия:
Построенное здание должно находиться на земле, официально оформленной в собственность хозяина постройки. Это означает, что на руках у хозяина стройки должен находиться кадастровый паспорт, в котором должно быть четко указано, для чего именно предназначен данный земельный участок, а также кадастровый план и свидетельство о собственности на землю.

Хозяину стройки понадобится решение суда или решение экспертной комиссии о том, что его строение никому не мешает и не создает угроз для жизни и здоровья третьих лиц.

Постройка произведена по всем правилам СНиП — для этого тоже должен быть соответствующий документ.

Легализация через специальную комиссию

Для оформления самостроя в собственность через комиссию владелец здания обращается в комиссию по пресечению самовольного строительства, работающую при местном муниципалитете. Комиссии потребуется представить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на участок земли, на котором возведен незаконный объект;
  • градостроительный план участка;
  • подтверждение затрат на строительство — чеки из магазина или любые другие документы;
  • заключение СЭС и МЧС, а также заключение экологической и технической экспертизы;
  • подписи соседей о том, что данный объект не ущемляет их законных интересов и не несут угрозы их жизни и здоровью.

После рассмотрения всех представленных документов комиссия выдаст разрешение на легализацию самостроя. Процедура узаконивания через комиссию не имеет строгой регламентации и в большей степени зависит от отношения региональных властей к самовольным застройкам.

Легализация путем оформления строительства задним числом

Этот способ легализации самостроя предусматривает оформление разрешительной документации во время строительства или после сдачи объекта в эксплуатацию. Для этого в Федеральную регистрационную службу надо представить следующие документы:

  • исходно-разрешительные документы — ИРД;
  • разрешение на строительство;
  • акт приемки Госкомиссии;
  • прочая разрешительная документация.

Все вышеперечисленные документы должны быть выданы как на пока еще не построенный объект.

Оформление самостроя в собственность через суд

Для легализации самвольной постройки подается исковое заявление в районный суд по месту нахождения объекта — для частных лиц. Если объект коммерческий и самовольным застройщиком является юридическое лицо или частный предприниматель, иск подается в арбитражный суд.

Частное лицо для судебного рассмотрения должно уплатить госпошлину в процентном соотношении от стоимости постройки. К исковому заявлению прикладывается следующая документация:

  1. Документы, подтверждающие факт возведения объекта — такие как подрядный договор на строительные работы, чеки из магазина за покупку стройматериалов, акт приемки работ и любые другие имеющиеся подтверждающие документы.
  2. Регистрационное свидетельство о собственности на землю.
  3. Выписка из Госреестра подтверждающая, что на данный строительный объект не претендуют третьи лица.
  4. Документы, указывающие на технические характеристики объекта с указанием точного адреса — это может быть адресная справка и документы технической инвентаризации, выданные органами БТИ.
  5. Заключение пожарной и санитарной инспекции о соответствии всем необходимым нормам, а также акт технического обследования и заключение экологического аудита.
  6. Письменное согласие соседей на постройку, где они подтверждают, что данный объект не наносит вреда их жизни и здоровью и не ущемляет их законных интересов.

Если суд выносит решение о легализации строительно объекта, то следующим шагом будет обращение в Единый государственный реестр прав для получения документов на право собственности.

Важно знать, что если всю разрешающую и подтверждающую документацию представить не имеется возможности — сам по себе этот факт не является основанием для отказа в судебном иске.

Самострой на чужом земельном участке

Если участок земли, на котором построен самовольный объект является частной собственностью юридического или физического лица, то постройка автоматически переходит в собственность владельца земли.

Для легализации объекта, построенного на чужой земле, потребуется представить документы, доказывающие, что в скором времени участок перейдет в собственность строителя объекта. Подтверждающим документом может служить письменное согласие владельца земли на передачу участка или письмо организации, уполномоченной распоряжаться данным участком. Главное, чтобы в письме было четко выражено желание владельца передать данный участок земли в собственность строителя объекта.

В каком случае будет отказано в праве на легализацию самовольно построенного объекта?

Право собственности на самострой нельзя получить на том основании, что застройщик давно, открыто и непрерывно пользуется данным строительным объектом. Приобретательная давность также не порождает право на бессрочное пользование земельным участком.

Если к объекту возведен пристрой — право собственности должно быть признано на весь объект целиком, так как право собственности не может быть признано частично.

Строительство без официального разрешения

Разрешение на возведение постройки не потребуется в следующих случаях:

  1. При постройке гаражного бокса частным лицом на специально отведенном для этой цели участке земли, при условии, что физлицо не заниматься предпринимательством — то есть для личного использования.
  2. Строительство жилого дома, бани или иной постройки на личном дачном участке.
  3. Для возведения объекта без фундамента — киосков, временных построек, навесов и так далее. Иначе говоря, объект не должен быть капитальным.
  4. Для возведения дополнительного пристроя к имеющемуся зданию, при условии, что такие изменения не угрожают надежности и безопасности объекта и не нарушают градостроительный регламент.
    Для проведения капитального ремонта здания.
  5. В иных случаях, когда стройка разрешается региональным законодательством.

Все вышеперечисленные объекты строительства могут быть признанными незаконными только по решению суда при наличии веских оснований.