Оформить в собственность часть квартиры, земельного участка или любой другой недвижимости можно только после выделения доли совместно нажитого имущества. Необходимость выделения доли в собственность чаще всего возникает во время бракоразводного процесса, однако сделать это можно в любой момент независимо от внешних причин.

как оформить совместную собственность на квартируПрежде чем выделить долю из общего имущества нужно перевести имущество в режим долевой собственности — то есть разделить квартиру на доли. Сделать это можно следующими способами:

  • по соглашению сторон;
  • по решению суда;
  • заключив брачный договор.

Процедура выделения доли из совместной собственности

Совместной собственностью считается вся недвижимость, купленная во время брака без определения долей. Согласно статье №245 Гражданского кодекса РФ владельцы совместной собственности имеют право разделить имущество посредством выделения долей. Если между участниками дележа отсутствует договор, составленный при покупке имущества с определением размера доли каждого, имущество будет разделено равными долями между всеми участниками сделки — именно такой нормой руководствуются суды при разделе имущества между супругами (исключением является только брачный договор, в котором прописана доля собственности каждого из супругов).

Важно! Совместная собственность может возникнуть только после официальной регистрации брака — гражданский брак по закону РФ не имеет никакой юридической силы. Совместное хозяйство, даже если оно ведется на протяжении десятилетий, не является основанием признавать брак официальным, а значит и имущество не будет признано совместным.

Для того чтобы выделить долю собственности в совместно нажитой квартире одному из супругов необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. При подаче иска заявитель должен указать стоимость оспариваемого имущества — от этого будет зависеть размер обязательной для оплаты государственной пошлины. Госпошлина исчисляется в процентном соотношении от стоимости выделяемой доли.

Важно! Если заявленная цена явно не соответствует действительности, цену иска суд определит самостоятельно. Кроме того, суд может назначить проведение независимой экспертизы для установления реальной стоимости имущества.

В суд нужно предоставить следующий пакет документов:

  • исковое заявление;
  • свидетельство о браке;
  • документы, подтверждающие право совместной собственности на жилое помещение;
  • кадастровый паспорт;
  • справка об инвентаризационной стоимости жилого помещения.

Суд может отступить от правила равного раздела имущества между супругами с учетом определения места жительства несовершеннолетних детей, а также, если один из супругов сможет доказать растрату совместного имущества в ущерб семье. После выделения доли по решению суда собственник должен зарегистрировать право собственности в регистрационной палате, о чем ему будет выдано свидетельство государственного образца.

Однако супруги могут избежать судебного разбирательства, если смогут договориться о размере доли собственности каждого из супругов. Для этого владельцам совместного имущества следует обратиться в Госреестр с соглашением о выделении долей. Стандартный бланк соглашения можно найти в интернете или заполнить на месте подачи заявления. В соглашении должны быть четко прописаны следующие пункты:

  • обозначение документа, а также место и время составления соглашения;
  • все данные с паспортов участников соглашения;
  • местонахождение имущества, которое предполагается разделить (адрес дома или квартиры), а также общая и жилая площадь в квадратных мерах;
  • документы на право собственности на совместное имущество с номером регистрационной записи в ЕГРП;
  • номер кадастрового паспорта;
  • установленный по итогам соглашения размер доли каждого участника соглашения;
  • сведения о наложенных обременениях на квартиру, если таковые имеются;
  • количество экземпляров представленного соглашения.

Соглашение должно быть подписано всеми участниками сделки. После регистрации соглашения собственники должны подать заявление в регистрационную палату для получения свидетельства о праве собственности каждый на свою выделенную долю.

Трудности, с которыми можно столкнуться при выделении долей

После того как доли определены и оформлены в личную собственность, собственник может потребовать выделить свою долю в натуре или в виде денежной компенсации. Выделение доли в натуре может быть выполнено только в случае возможности сделать это без нанесения вреда имуществу — например, в частном доме можно выделить часть дома и сделать к нему отдельный вход, либо выделить комнату в квартире, так как квартира по Российскому законодательству считается неделимым имуществом.

Если выделение доли в натуре не представляется возможным, то собственники могут договориться о выплате одной из сторон денежной компенсации, и после получения компенсации второй собственник становится единоличным владельцем имущества. Компенсация может быть выплачена исключительно при согласии обоих собственников, либо по решению суда — если доля второго собственника незначительна и не может быть выделена реально. В этом случае суд может присудить собственника, доля которого в квартире или доме незначительна, получить денежную компенсацию и утратить право собственности на свою долю.

Как можно распорядиться выделенной долей?

Если доля в общей собственности выделяется в натуре, то она становится единоличной собственностью владельца — это означает, что собственник может совершать любые сделки со своим недвижимым имуществом. И для совершения сделок собственнику не требуется никакого согласия от бывших собственников.

Если продается комната или несколько метров в квартире, то тут вступает в силу закон о первоочередности права выкупа — выкупить долю в квартире в первую очередь имеют право остальные владельцы долевой собственности. Если это право не соблюдено, сделку можно оспорить в суде в течение трех месяцев с момента заключения договора купли-продажи.

Важно! При продаже доли в квартире следует четко понимать, что никто не вправе запретить собственнику продать свою долю имущества, и закон о первоочередности продажи направлен лишь на защиту интересов остальных собственников, то есть предоставить им возможность увеличить свою долю в общей долевой собственности. Если остальные собственники отказываются выкупить продаваемую долю по предлагаемой цене, то доля будет продаваться на рынке недвижимости.

Процедура продажи долевой собственности происходит примерно так: собственник продаваемой доли обращается к нотариусу и тот высылает остальным собственникам письмо с уведомлением о продаже доли по определенной цене. Если по истечении месяца со дня получения письма остальные собственники долевого имущества не проявили интереса к сделке, то доля продается третьим лицам. Недостатком этого метода можно считать большую потерю времени, однако, несмотря на это будет гарантией того, что остальные участники долевой собственности впоследствии не смогут оспорить сделку купли-продажи.

Что касается дарения, завещания доли или обеспечения по кредиту доли в общей долевой собственности, то здесь ничьего согласия не требуется.

Долевая собственность супругов

Если квартира находится у супругов в долевой собственности, то продать свою долю один из супругов может, только получив письменное согласие второго супруга. Согласие второго супруга должно быть заверено нотариально. Если получить такое согласие не представляется возможным, то супругам придется произвести раздел их общего имущества с выделением доли в личную собственность. В дальнейшем процедура продажи будет такой же, как и для всех остальных собственников долевого имущества.

Реальная рыночная стоимость доли в квартире

Продажа долей в квартире имеет свою специфику, часто связанную не со здравым смыслом, а с обстоятельствами продажи, при которых заложниками становятся как продавцы, так и покупатели.
Нередко практикуются случаи, когда остальные собственники долевой собственности всячески препятствуют продаже доли в квартире. Однако им следует знать, что долю в квартире часто покупают не для проживания в ней, а для дальнейшего навязывания своих условий — этим занимаются профессиональные рейдеры.

Подобным покупателям интересна любая, даже самая маленькая доля в квартире. Нередки случаи, когда собственник начинает жалеть о том, что был неуступчив и упустил возможность договориться с другим собственником при продаже.

Обычно цена доли в квартире, выкупаемой третьими лицами, не являющимися участниками долевой собственности, ниже рыночной стоимости примерно на треть. Если продается комната целиком и к ней прилагается часть помещений общего пользования, то цена такой комнаты будет адекватна рыночной стоимости. Здесь будет иметь значение местонахождения квартиры, планировка, количество соседей, размер комнаты и состояние.