Тысячи россиян во многих регионах продолжают проживать в домах, имеющие все признаки аварийности. Расселение жильцов из дома, признанного непригодным для проживания, является одним из самых сложных вопросов в жилищном праве. Несмотря на то, что закон четко прописан, возможность его реализации не всегда осуществима — чаще всего это связано с бюрократическими проволочками.

Как переехать из аварийного дома в новую квартируПроцедура расселения вызывает множество вопросов, как у собственников, так и у чиновников — если первые надеются улучшить свои жилищные условия, то вторые руководствуются в первую очередь соображениями экономии бюджетных средств.

Какое жилье признается непригодным для проживания?

Существуют два понятия, по которым жилье признается непригодным для проживания:

  1. Ветхое жилье — характеризуется износом конструкции здания свыше 70%. При этом несущие конструкции сохраняют свою прочность, а значит, такое жилье не может быть признано опасным для проживания. Но, несмотря на это межведомственная комиссия может принять решение о расселении жильцов для дальнейшего сноса здания, портящего городской пейзаж.
  2. Аварийное жилье — признается в том случае, если несущие конструкции и жилые помещения пришли в полную негодность и проживание в доме может быть опасным из-за угрозы обрушения. Такое здание подлежит расселению и последующему либо ремонту, либо сносу.
    Основное отличие понятий «ветхое жилье» и «аварийное жилье» в том, что первое это определение чисто бытовое и ни к чему не обязывающее, а второе имеет четкий правовой статус и последствия.

Нормы предоставляемой жилплощади

После процедуры признания аварийного состояния жилого дома, в соответствии с постановлением правительства РФ от 2006 года за номером № 47 органы местного самоуправления или органы государственной власти всем проживающим должны предоставить другую жилплощадь.

Если квартиросъемщик не является собственником квартиры, а проживает по договору социального найма, то ему и членам его семьи должна быть предоставлена жилплощадь не меньше ранее занимаемой, но количество комнат законом не регулируется.

Если квартиросъемщик является собственником, то ему предоставляется два варианта решения проблемы:

  • собственнику выплачивается денежная сумма в размере стоимости имеющейся квартиры;
  • собственнику предоставляется другое помещение, равное стоимости выкупной цены имеющейся квартиры.

Если выкупная цена собственника не устраивает, он имеет право оспорить ее через суд. Если стоимость квартиры в аварийном доме больше предлагаемой жилплощади, собственник может получить разницу в качестве доплаты.

Компенсация за переезд не предусматривается.

Собственника должны уведомить о предстоящем расселении не позднее, чем за год до него. Выкуп или переселение раньше оговоренного срока возможен только с согласия собственника.

Доплата за жилье

Если размер новой квартиры превышает стоимость изымаемой, собственнику может быть предложено доплатить за дополнительные квадратные метры. По желанию собственника ему может быть предоставлено другая квартира с зачетом его стоимости в выкупную цену старой жилплощади.

Цена изымаемой квартиры определяется по рыночной цене, в которую включаются также убытки, причиняемые собственнику изъятием — согласно статье №32 жилищного кодекса РФ. В выкупную стоимость квартиры входит компенсация за следующие убытки:

  • убытки в связи со сменой района проживания;
  • убытки, связанные с процедурой оформления прав собственности на новую квартиру;
  • убытки по пользованию наемным жильем до приобретения собственной жилплощади ( при отсутствии соглашения о сохранении права пользования аварийной квартирой до покупки нового жилья).

При этом в расчет стоимости аварийной квартиры не входят проведенный капитальный ремонт, если он был сделан после получения постановления о расселении.

Расселение нескольких собственников одной квартиры

Следует четко разделять понятия « улучшение жилищных условий» и « расселение аварийного жилья». Это два различных процесса, не имеющих между собой ничего общего. То есть если в двухкомнатной квартире проживало 8 человек, им будет предоставлена точно такая же квартира на те же 8 человек, либо ее денежный эквивалент, которым собственники могут распорядиться по своему усмотрению.

Если собственниками одной комнаты в квартире числятся два и более человека, то размер выкупной цены для каждого будет зависеть от размера доли собственности в общей площади комнаты. Но при этом должна приниматься во внимание доля в местах общего пользования — ванне, туалете, кухне, коридоре, кладовой.

Требования к предоставляемому жилью

В соответствии с Жилищным Кодексом взамен аварийного жилья собственникам предоставляется равнозначная стоимости и квадратным метрам недвижимость. Количество комнат и метраж должны быть такими же, как в ранее занимаемой квартире.

При наличии договора социального найма квартиросъемщикам должно быть предоставлено жилье исходя из действующих на тот момент социальных норм для жилых помещений — в каждом населенном пункте устанавливаются свои нормы расчета минимального метража, но чаще всего они не превышают 12 метров квадратных на человека. Например, если семья из четырех человек занимала квартиру общей площадью 28 метров квадратных, то при переселении им должна быть предоставлена квартира площадью не менее 48 квадратных метров — из расчета 12 метров на человека.

Количество комнат не определяется, но берется в расчет условие, по которому разнополые лица старше 9 лет не могут проживать в одной комнате — исключение составляет только супружеская пара. Предоставляемая жилплощадь по прежнему будет числиться в социальном найме.

Новое жилье должно быть благоустроенным в соответствии с условиями населенного пункта, в котором оно предоставляется. Благоустроенность определяется исходя из среднего уровня, характерного для данного населенного пункта — в зачет берется наличие лифта, горячего водоснабжения, отопления и так далее.

Есть еще один важный момент — по существующему законодательству, предоставляемое жилье должно находиться в пределах населенного пункта — города, поселка и так далее, но вопреки распространенному мнению органы власти не обязаны предоставлять квартиру в районе бывшего места проживания. Квартира в другом населенном пункте предоставляется только с письменного согласия собственника.

Право на улучшение жилплощади

Улучшение жилищных условий осуществляется только при постановке на учет в качестве нуждающихся и никак не связано с расселением из аварийного дома.

Если собственник состоит в очереди на улучшение жилищных условий, после переселения из аварийного жилья за ним это право сохраняется — при условии, что у собственника не отпали основания, по которым он был поставлен в очередь на улучшение.

Отказ от предоставляемого жилья

Переселение из аварийного дома может произойти только по обоюдному соглашению сторон. Если собственника не устраивает предоставляемое взамен жилье, он может от него отказаться, четко обосновав причину отказа — отказ может быть связан только с тем, что предоставляемое новое жилье не является равнозначным. Например, собственник может отказаться переезжать из аварийной квартиры, оборудованной водопроводом в квартиру без водопровода. При этом количество отказов при четком обосновании законом не регулируется.

Если отказ переезжать не имеет четкого обоснования, судом может быть принято решение о принудительном переселении — после проведения экспертизы с привлечением специалистов из Роспотребнадзора, которые определят, соответствует ли новое жилье всем санитарным и техническим нормам.

Интересные факты

На сегодняшний день государственные программы по расселению из аварийного жилья получили дополнительное финансирование и у граждан, наконец, появился реальный шанс получить новую жилплощадь — президент РФ Путин В.В. подписал указ о расселении всех аварийных домов в срок до 2017 года.

Но на практике все не так радужно, и расселение по-прежнему идет медленно и связано с большими проблемами. Средств, поступающих из федерального фонда, остро не хватает для выполнения всех объемов работ, связанных с переселением, а дополнительные дотации не предоставляются. Дефицит средств на реализацию государственной программы по переселению в регионах составляет более 11 миллиардов рублей.

Часто чиновники умышленно затягивают процедуру признания аварийности жилого дома, так как это потребует значительных затрат на покупку нового жилья для переселенцев. При этом жильцы годами продолжают проживать в домах, совершенно неприспособленных для жилья — очень часто в таких квартирах нет отопления, газа и даже электричества.

И еще один нюанс — под расселение попадают только те дома, что были признаны аварийными до 01.01.2012 года. Все остальные дома, которым был присвоен статус аварийного после указанного срока, в государственную программу по переселению не включаются.