Как платить налоги при сдаче или найме жильяУплата налогов при сдаче квартиры в наем является обязательным условием, которому должны подчиняться все собственники квартир или комнат. Налоговая служба в последнее время ужесточила санкции против «теневой» аренды жилья — ежегодная недополучаемая государственной казной прибыль от такого рода деятельности исчисляется миллионами рублей.

Но несмотря угрозу крупного штрафа за уклонение от уплаты налогов эффективного способа воздействия на собственников жилья у налоговых органов пока не разработано, поэтому в основном приходится рассчитывать на гражданскую сознательность как арендодателей, так и граждан, снимающих жильё.

Налог для физического лица

Доход физического лица по закону РФ подлежит налогообложению из расчета 13% от всей суммы прибыли. Расчет налога производится по следующей формуле: НДФЛ = годовой доход от сдачи жилья в аренду х 13%.

Но есть одна тонкость, которую многие арендодатели случайно или умышленно упускают из виду: налогообложению подлежит вся прибыль за сдачу жилья, в том числе экономическая выгода, равная размеру компенсации за коммунальные услуги. Иначе говоря, если квартира сдается за 15 тысяч рублей плюс отдельная оплата коммунальных услуг, то налог должен платиться не с 15 тысяч, а с общей суммы.

Например: 15 тыс + 3 тыс коммунальные платежи = 18 тыс х 13%.

Налог для индивидуального предпринимателя

Гражданин имеет право зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, указав в качестве основного рода деятельности сдачу квартир внаем. В этом случае ему будет предложены две схемы налогообложения:

  • упрощенная схема — предусматривает оплату 6% от общей суммы прибыли (объект налогообложения — доходы);
  • общая схема — платежи вычисляются по формуле «доходы минус расходы» и оставшаяся сумма облагается налогом в 15%.

На первый взгляд оформить индивидуальное предпринимательство выгоднее. Однако следует учесть, что кроме того что само оформление патента достаточно хлопотное дело, обязательными к оплате станут ежемесячные взносы в фонд пенсионного и социального страхования, а также строгий учет доходов и расходов с занесением записей в бухгалтерскую книгу. Авансовый платеж надо будет вносить на счет в конце каждого квартала.

НДФЛ: порядок расчета и уплаты

Если жилое помещение сдается в аренду физическим лицом, не являющимся ИП другому физическому лицу, также не являющимся ИП, налог в размере 13% платит арендодатель не позднее 30 апреля следующего календарного года.

Собственник также имеет право сдать помещение внаем не только физическому, но и юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. Но в этом случае юридическое лицо или ИП обязаны удержать из арендной платы, выплачиваемой арендодателю, НДФЛ и уплатить его в бюджет — то есть, съёмщик помещения будет выступать в качестве налогового агента. По окончанию налогового периода организация или ИП подает в налоговые органы сведения по форме 2-НДФЛ на физическое лицо, которому был выплачен налог.

За нарушение сроков подачи декларации начисляется штраф — в размере 5% за каждый месяц просрочки. При этом сумма штрафа не может превышать 30% от суммы, заявленной в декларации, и не может быть меньше тысячи рублей.

Ответственность арендодателя за неуплату налогов

Уклонение от уплаты налогов квалифицируется как нарушение действующего законодательства и ведет за собой привлечение к налоговой ответственности.

Поставить в известность о том, что квартира или любое другое помещение сдается внаем, могут как сами съемщики помещения, так и их соседи — как показывает практика, в случае возникновения конфликтов именно так и происходит.

В связи усилением контроля со стороны налоговых органов к борьбе с несознательными арендодателями привлекаются участковые, управляющие компании, товарищества собственников жилья и просто лица с гражданской ответственностью.

Росреестр обязан отвечать на запросы налоговых органов по поводу регистрации долгосрочных договоров аренды и найма. Налоговая инспекция может сделать запрос в энергоснабжающую компанию по поводу расхода электричества в квартирах, где никто не прописан — повышенный расход, скорее всего, будет указывать на то, что в помещении проживают граждане, снимающие жильё. Это будет основанием для налоговой проверки.

Если будет выяснено, что арендодатель умышленно не включает доходы от сдачи квартиры в ежегодную налоговую декларацию, то ему будет начислен штраф в размере 40% от суммы неуплаченного налога. Если собственник помещения докажет, что доход был скрыт неумышленно, то сумеет отделаться начислением штрафа в размере 20% от суммы неуплаченного налога.