как правильно сдать квартиру в арендуПо статистике, которую ежегодно собирают агентства недвижимости, несколько миллионов граждан России и ближнего зарубежья живут в арендованных комнатах, квартирах и загородных домах.

Не беря во внимание снижение спроса в секторе аренды, на который повлиял финансово-политический кризис в стране, рынок арендной недвижимости продолжает работать для той категории людей, которые по-прежнему живут в съёмном жилье и не могут купить собственное. Поэтому актуальными остаются вопросы о том, как правильно сдать квартиру в аренду и обезопасить сделку от печальных последствий, в том числе и от мошенников.

Советы наших юристов предоставят информацию нанимателям и арендодателям, чтобы обе стороны смогли защитить собственные права.

Аренда жилья

209 статья гражданского кодекса гласит, что владелец недвижимости вправе распоряжаться имуществом, которое находится в собственности, на своё усмотрение: подарить, продать, сдать в аренду или передать своё жильё родственному или неродственному лицу на временное проживание. В этом случае владелец жилья должен заключить договор безвозмездного пользования с лицом, которому он намерен передать своё жильё.

В договоре по пунктам расписываются обязанности двух сторон, включая и все финансовые вопросы, связанные с оплатой коммунальных платежей и прочих ремонтно-текущих расходов. Указываются и ограничения прав пользования. Обязательно прописываются случаи, по которым владелец вправе расторгнуть договор в кратчайшие сроки и в одностороннем порядке.

Если проигнорировать эти моменты, то на практике можно столкнуться с очень серьёзными последствиями, когда владелец, в течение срока действия договора, не будет иметь право зайти в собственное жильё, чтобы оценить состояние; когда владельцу квартиры придётся оплачивать все коммунальные платежи и ремонтные расходы за свои деньги; или ещё хуже, обнаружить в своей недвижимости совершенно посторонних людей, которые живут на вполне законных правах, и выгнать их владелец не сможет.

Ст. 671 ГК РФ п. 1 и 671 ст. ГК РФ п. 1 гласят, что, если владелец недвижимости решит сдать своё жильё и взимать плату, то он должен заключить договор найма с физическим лицом или договор аренды — с юридическим.

Сроки договоров найма и аренды

Сроки аренды жилья с юридическим лицом, оговариваемые в договоре, устанавливаются по желанию собственника. Если сроки не указать, то по ст. 610 ГК РФ договор действует неопределённый срок, пока одна из сторон не предупредит другую о намерении расторгнуть договор за три месяца до предполагаемого съезда.

Сроки найма квартиры или комнаты физическим лицом, согласно ст. 683 ГК РФ, устанавливаются на любой срок, но не более пяти лет.

Регистрация договора

Договора найма и аренды составляются в двух экземплярах и подписываются каждой стороной. Оба экземпляра считаются оригиналами и вступают в юридическую силу сразу после подписания.

Из ст. 609 ГК РФ, ст. 2 от 04.03.2012 №302-ФЗ, ст. 3 от 04.03.2013 №21-ФЗ следует, что сделки с арендой, заключённые до 1-ого и после 4-ого марта 2013 года, сроком на год и более, в обязательном порядке регистрируются в Росреестре. А иначе договора будут считаться недействительными.

Из статьи 674 ГК РФ (об ограничении права собственности на жилое помещение), действующей от 22-ого июля 2014 года следует, что все сделки по договору найма, сроком от года и более также подлежат государственной регистрации.

Содержание договора сдачи квартиры в аренду

В договоре обязательно указывается полный адрес местонахождения сдаваемого в аренду или внаём жилого помещения, включая и строение (корпус) дома, и номер подъезда, и номер этажа.

Сдаваемое помещение подробно описывается: количество комнат, их метраж с кухней, наличие раздельного или совмещённого санузла, наличие балкона, общая жилая площадь.

При сдаче жилого помещения вместе с другим имуществом — к таковым могут относиться мебель, бытовая и электронная техника — составляется отдельный акт приёма-передачи, в котором указывается наличие этого имущества и рабочее состояние, включая и внешний вид, а также наличие документов на всё перечисленное, если арендодатель предоставит.

В самом акте спорные моменты по порче имущества не прописываются. Он лишь прикрепляется перечнем к договору. А в договоре подробно описываются спорные ситуации и их решение, в случае порчи имущества нанимателем. Подробно расписывается пункт о естественной амортизации имущества, которое находится в сдаваемом жилом помещении.

Следующим пунктом в договоре определяется оплата: её размер, порядок получения (наличными в руки, банковским или иным переводом), регулярность платежей, а также стоит прописать штрафные санкции в случае задержек платежей. Указывается, кто должен погашать коммунальные платежи и текущие ремонтные работы, например, в подъезде, производить оплату воды и света по счётчикам.

Если оплату в договоре не указать, обсудив детали на словах, то документ считается неполным, а в связи с этим — недействительным. Поэтому, если вы хотите правильно сдать квартиру, учитывайте этот факт.

Если договор заключается на длительное время от года и выше, то стоит прописать возможность повышения или понижения арендной ставки в связи с общей годовой инфляцией, с падением или ростом доллара по отношению к рублю, с прочими финансово-политическими факторами. Указать, каким способом арендодатель будет информировать нанимателя об изменении цены.

В интересах сохранности своего и чужого имущества, которое может пострадать от рук нанимателя — например, наниматель может затопить соседей или испортить вашу мебель и технику — следует указать размер страхового депозита. Как правило, страховой депозит не превышает стоимость одного календарного месяца оплаты за жильё и возвращается нанимателю в конце срока, при съезде.

Следующими пунктами в договоре прописываются пожелания и запреты, например, на курение и содержание животных. Вписывается весь состав проживающих (все паспортные данные тех людей, которые будут проживать в квартире арендодателя).

Передача помещения из рук арендодателя в руки нанимателя

Жилое помещение передаётся с актом приёма-передачи, в котором, как указывалось выше, перечисляется всё имущество, его рабочее и внешнее состояние, а также вписываются показания электро- и водосчётчиков, указывается количество комплектов ключей.

В акте, как и в договоре, должны присутствовать подписи всех сторон, а сам акт составляется в двух и более экземплярах.

Расторжение договора аренды и найма по инициативе собственника жилья

По инициативе одной из сторон, договор расторгается в любое время. При отсутствии согласия одной из сторон договор можно расторгнуть в судебном порядке.

Ст. 619 и ст. 620 ГК РФ позволяет расторгнуть договор по инициативе арендодателя в следующих случаях:

  • Нарушены условия договора со стороны арендатора, который самовольно сдал жильё в субаренду.
  • Испортил имущество и отказался возмещать убытки, предусмотренные в договоре.
  • Более двух раз подряд задержал оплату по причинам, не предусмотренным в договоре (выходные и праздничные дни, иные случаи).
  • Не производит косметический или капитальный ремонт по истечении предусмотренного в договоре срока.

Расторжение договора аренды и найма по инициативе нанимателя

  1. Если собственник жилья не передал в пользование сдаваемое жильё либо воспрепятствовал проживанию.
  2. Полученное в пользование имущество имеет недостатки, которые не были оговорены при подписании договора, и арендатор не мог видеть (знать) на момент заключения сделки.

Например:

  • квартира находилась в состоянии деления по наследству, и у собственности появился новый (второй-третий) полноправный владелец;
  • квартира находилась в залоге или на стадии продажи;
  • квартира находилась в базе судебно-исполнительного органа за длительную неуплату коммунальных платежей;
  • после заключения договора в квартире был прописан новый человек, который заявил о своих правах;
  • по истечении определённого срока, указанного в договоре, арендодатель не произвёл капитальный, косметический или текущий ремонт;
  • в силу обстоятельств, не предусмотренных в договоре, имущество перестало быть пригодным для использования. Например, потоп не по вине арендатора; пожар и т. п..

В заключение вопроса о том, как правильно сдать квартиру в аренду, стоит отметить, что обе стороны, в случае взаимной договорённости, могут пролонгировать договор на тех же или иных условиях, используя дополнительное соглашение о пролонгации.

Дополнительное соглашение также регистрируется в Росреестре вместе с основным договором и актом приёма-передачи жилого имущества.