как правильно снять квартируНа сегодняшний день снять жилое помещение может каждый желающий. Данный процесс не отнимает много времени и чаще всего осуществляется всего в три этапа:

  1. поиск наиболее оптимального варианта;
  2. заключение соответствующего договора с собственником жилья;
  3. оплата и получение ключей.

Второй пункт является самым важным. В случае возникновения конфликтной ситуации прописанные в договоре условия окажутся достаточно весомым аргументом и однозначно сыграют в пользу одной из сторон.

Отвечая на вопрос, как правильно снять квартиру, мы рекомендуем четко следовать определенной инструкции, в которой представлено несколько простых, но очень важных правил.

Бумажная волокита

Аренда и наем жилого помещения имеют далеко не равнозначные определения. Российское законодательство разграничивает эти понятия, делая акцент на статусе собственника и квартиросъемщика. В случае с арендой в качестве одной из сторон выступает юридическое лицо, в то время как договор найма заключается исключительно между физическими лицами.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ, владелец предназначенного для поднайма жилья именуется наймодателем, а квартиросъемщик – нанимателем. В некорректно составленных договорах нередко присутствует понятие «аренда», однако на деле имеет место быть не что иное, как наем жилого помещения. Несмотря на некоторые недочеты, такие документы не утрачивают своей юридической силы и считаются действительными.

В п. 1 ст. 609 ГК РФ указано, что договор найма жилого помещения должен быть составлен в письменной форме и обязательно заверен подписями обеих сторон. Документ, подлежащий государственной регистрации, составляется в трех подлинных экземплярах, во всех остальных случаях – в двух.
Заверенный у нотариуса договор не является гарантом защиты прав нанимателя при возникновении той или иной спорной ситуации. Отметки нотариуса является всего лишь свидетельством грамотного с юридической точки зрения составления документа и подлинности присутствующих на нем подписей.

Согласно ст. 683 ГК РФ, договор найма жилого помещения по умолчанию заключается на пять лет (это максимальный срок его действия).

В ст. 674 ГК РФ сказано, что договор найма, срок действия которого не превышает 12 месяцев, государственной регистрации не подлежит. Во всех остальных случаях данная процедура является обязательной.

Юридическая чистота сделки

Сдавать квартиру в пользование третьим лицам имеет право только ее законный собственник (собственники). Его (их) подпись обязательно должна присутствовать под договором. При отсутствии возможности у одного из собственников лично подписать соответствующий документ, ему необходимо передать свои полномочия другому человеку, оформив на него нотариально заверенную доверенность. Также при сдаче жилья недопустимо нарушать права несовершеннолетних собственников. При этом следует понимать, что в случае возникновения любого конфликта именно их интересы буду считаться приоритетными.

Основной документ, который является подтверждением полномочий собственника – это свидетельство о праве собственности на жилое помещение. В дополнение к нему необходимо изучить и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (предоставляется Федеральной регистрационной службой). Только в этом случае можно составить полную картину происходящего и проверить юридическую чистоту сделки. Обращение в ЕГРП осуществляется без участия и согласия собственника.

Гарантии, которые дают риэлторы

Многие наниматели не хотят рисковать и пытаются переложить с себя ответственность за чистоту сделки на риэлторов, забывая о том, что агентства недвижимости и аналогичные им конторы предоставляют лишь консультативную помощь и оказывают услуги информативного характера. Они – всего лишь посредники, поэтому для привлечения их к какой-либо ответственности наниматель должен прописать в договоре с агентством условия о возмещении убытков в случае признания сделки недействительной. Здесь же можно перечислить штрафные санкции, которые будут возложены на риэлтора, нарушившего условия договора. Также не лишним будет оставить за собой право в любой момент отменить исполнение договора и дать понять, что вы разбираетесь в том, как правильно снять квартиру и не позволите себя «обуть».

На что обратить особое внимание?

Одно из наиболее важных условий заключения договора – подробное описание жилого помещения, предназначенного для найма. Здесь учитывается абсолютно все: местоположение, номер подъезда, этаж, количество комнат, площадь (общая и жилая). В случае, если снимается квартира с мебелью и техникой, необходимо провести инвентаризацию, описать состояние и стоимость предметов на момент заключения договора.

Размер платы за проживание нанимателя в квартире также прописывается в договоре. В противном случае документ может быть признан недействительным. Сроки, способы оплаты и вид документа, являющегося подтверждением произведения оплаты, регламентируются в момент заключения договора. Факт получения денег от нанимателя каждый раз фиксируется подписью собственника либо подтверждается распиской.
Прежде чем сдавать жилое помещение, необходимо учесть абсолютно все права нанимателя (в том числе и право на проживание в данной квартире его семьи и домашних питомцев).

Нередко наниматель вкладывает свои деньги в ремонт помещения, приобретает за свой счет дополнительную мебель или технику. В связи с этим целесообразно заранее установить порядок компенсации понесенных им затрат (например, возмещение денежных средств при расторжении договора или за счет сокращения платы за проживание).

Согласно ст. 623 ГК РФ, в момент прекращения договора наниматель имеет право вывезти из квартиры все отделимые улучшения, установленные за его счет. Неотделимые же вывозятся только при условии, что понесенные на них расходы были предварительно согласованы с собственником. Этот момент — важный, не забывайте о нем, когда будете правильно снимать квартиру.

Преимущественное право нанимателя продлевать договор или заключать его на иной срок также рекомендуется отразить в договоре.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ, передача права собственности на предоставленное в пользование нанимателя жилье не является причиной расторжения или внесения каких-либо изменения в договор найма. Новоиспеченный собственник автоматически становится наймодателем и обязуется исполнять условия ранее заключенного договора.

Адреса для направления судебных уведомлений и наименование районного суда, который будет разрешать спорные вопросы, также указываются в договоре.

Процесс передачи жилого помещения нанимателю

В момент приема помещения обязательно составляется акт приема-передачи, который заверяется подписями обеих сторон. В данном документе прописывается состояние помещения и передаваемого вместе с ним имущества. Это позволяет в дальнейшем не только оценить материальный ущерб, нанесенный нанимателем, но и потребовать его возмещения.

Расторжение договора

Каждый договор должен содержать пункты, в которых прописаны условия и порядок его расторжения. Ст. 687 ГК РФ гласит, что расторжение договора по соглашению сторон может быть осуществлено в любой момент. При этом наниматель, являющийся инициатором этого процесса, обязан предупредить наймодателя о своих намерениях не менее чем за три месяца до расторжения. По инициативе наймодателя договор расторгается только в судебном порядке и только в том случае, если он в состоянии привести весомые аргументы.

Досрочное расторжение договора может доставить некоторые неприятности, причем, как собственнику, так и нанимателю. Последнему нередко приходится в экстренном порядке искать альтернативное жилое помещение. В этом случае он имеет право обратиться в суд и потребовать от собственника возмещения убытков, понесенных в связи с наймом другого жилья.

Надеемся, в этой статье вы нашли ответы на вопрос, как правильно снять квартиру и не попадете «в лапы» к мошенникам.