Перед покупкой квартиры или любой другой недвижимости следует обязательно проверить ее юридическую чистоту. Чаще всего такой проверкой занимаются агентства по продаже недвижимости, но покупатель также должен иметь хотя бы минимальное представление, что в себя включает понятие «юридическая чистота сделки», для того чтобы в будущем не произошло никаких неприятностей с квартирой, приобретенной на вторичном рынке жилья.

Как проверить юридическую чистоту квартиры

Что такое «юридическая чистота сделки»?

Понятие «юридическая чистота квартиры» подразумевает отсутствие препятствий к совершению с ней какой-либо сделки, а также предоставление гарантий того, что на данную недвижимость после ее продажи не будет претендовать кто-либо из бывших жильцов. Выдача документов на право собственности в отношении квартиры еще не означает, что третьи лица не имеет никаких прав на данную квартиру — если это так, то сделка по купле продаже может быть отменена даже через несколько лет.

Определить чистая квартира или нет можно только при полной и всесторонней проверке всех документов, относящихся к данной квартире.

Если квартира приобретается в ипотеку, проверку юридической чистоты квартиры берет на себя банк. Если квартира приобретается через агентство недвижимости, то доверить проверку можно их юридической службе. Также проверку можно произвести самостоятельно либо нанять независимого юриста. Но в любом случае, проверять квартиру должен покупатель, а не продавец — только в этом случае можно быть уверенным в том, что все предоставляемые документы подлинники, а сама квартира не имеет никаких обременений.

Формальная проверка или ее отсутствие может привести к тому, что сделка будет признана недействительной, при этом потраченные средства будут либо безвозвратно утеряны, либо ожидать их возвращения придется долгие месяцы или годы.

Как проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно?

 

Самостоятельная проверка юридической чистоты подразумевает:

  • проверка документов, удостоверяющих личность — паспорта гражданина РФ или паспорта иностранного гражданина;
  • правоустанавливающих документов на данную недвижимость;
  • справки об оценочной стоимости недвижимости из БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • проверка финансово-лицевого счета и выписки из домовой книги;
  • согласие всех членов семьи на совершение сделки купли-продажи;
  • разрешение органов опеки и попечительства — при наличии в семье лиц, не достигших совершеннолетия.

Всю историю квартиры можно проследить по домовой книге и по записям в Едином государственном реестре прав на имущество и сделок с ним — именно на содержание этих данных следует обращать внимание в первую очередь.

В домовой книге записаны все, когда-либо проживал в данной квартире, а также указаны лица, участвовавшие в приватизации или сделке по купле-продаже. Несмотря на то, что выписку может получить только действующий владелец квартиры, будущему покупателю или его представителю необходимо присутствовать при ее выдаче — это будет гарантией того, что выдана действительно расширенная выписка, а не сокращенная, указывающая только тех лиц, кто в данной квартире проживает на момент выдачи справки.

В первую очередь стоит обращать внимание на лиц, выписанных не по новому месту проживания, а «в никуда», а также на лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы, проходящих лечение психоневрологическом диспансере, либо отсутствующих по причине службы в армии. При наличии таких лиц от покупки квартиры безопаснее будет отказаться.

Если выяснится, что в приватизации квартиры участвовали не все приписанные в ней граждане, то необходимо удостовериться, что отказ от приватизации был оформлен юридически правильно — для этого следует обратиться в департамент муниципального жилья.

В расширенной выписке из ЕГРП будут указаны все лица, когда-либо владевшие данной квартирой.

Проверка правоустанавливающих документов

Такая проверка подразумевает выяснение на основании каких правоустанавливающих документов продавец владеет данной недвижимостью. Самые распространенные документы, на основании которых собственник получает свидетельство о праве собственности — это договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о праве на наследство. Реже встречается правоустанавливающий документ в виде судебного решения или договора ренты.

Во всех этих документах должен быть указан собственник — человек, продающий квартиру. На документах не должно быть следов подделки или затирок. Исправления допустимы, но они в обязательном порядке должны быть заверены подписями всех, кто участвовал в подписании договора. Если в составлении договора участвовал нотариус, все исправления заверяются его подписью.

Проверить информацию, содержащуюся в правоустанавливающем документе можно отправив запрос в ЕГРП. Послать такой запрос может любой гражданин, предварительно заплатив за услугу 200 рублей.
Если продавец квартиры не является собственником, то у него должны иметься письменные полномочия, заверенные нотариально. При этом следует иметь в виду, что собственник помещения обладает правом на отзыв доверенности.

Кроме того, договор купли-продажи должен сопровождаться распиской, где указывается, что покупатель полностью рассчитался с продавцом. Если такая расписка отсутствует, это может свидетельствовать о том, что нынешний владелец квартиры не выплатил за нее полную стоимость, и как следствие, это ведет к признанию сделки ничтожной, так как до полного расчета с предыдущим продавцом гражданин не может считаться собственником.

Проверка истории недвижимости

История квартиры проверяется путем запроса расширенной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним. В этом пункте настораживающим моментом может ситуация, если квартира часто продавалась и в ней никто не жил постоянно.

В выписке также указываются все имущественные споры, происходившие из-за данной недвижимости. Если в последние три года никаких споров не возникло, то эту квартиру можно покупать, так как срок имущественных споров истекает через три года. Но если в течение этого времени споры все же были, то собственник должен предъявить судебное решение, доказывающее, что он владеет квартирой на законных основаниях.

Если среди собственников квартиры имеются несовершеннолетние дети, то потребуется обязательное разрешение от органов опеки и попечительства.

Если продаваемая квартира перешла в собственность путем наследования, то избежать риска не удастся, так как государство не занимается розыском неучтенных наследников. Если в течение трех лет со дня вступления в наследство появится родственник и докажет свое право на наследство, сделка будет признана ничтожной. Провести проверку, которая покажет отсутствие неучтенных наследников, не представляется возможным.

Проверка качества квартиры

Проверка качества квартиры означает проверку на наличие незаконных перепланировок — это покажут документы из БТИ. Перепланировка или переустройство квартиры без разрешения администрации и регистрации в органах БТИ является незаконной, и за это придется нести ответственность уже новому хозяину, если он купит такую квартиру. Поэтому от покупки квартиры с незаконной перепланировкой лучше отказаться.

Проверка продавца

Цель данной проверки — удостовериться что лицо, продающее квартиру, является дееспособным и психологически здоровым.

Прежде всего нужно проверить подлинность удостоверения личности — для этого можно обратиться в паспортный стол либо в ФМС. Если квартира продается по доверенности, то в документе должно быть указано, имеет ли право доверенное лицо получать денежные средство от продажи квартиры, или его полномочия ограничиваются лишь подписанием документов. Личность доверенного лица также подлежит проверке.

Вторым шагом будет проверка продавца на дееспособность, особенно если при первоначальном взгляде возникают сомнения в его адекватности. Можно поговорить с соседями, готовыми предоставить дополнительную информацию о проживающих в квартире и о самом продавце в частности. При наличии подозрений следует попросить собственника представить справку из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете в данных медицинских учреждениях и способен отвечать за совершаемые действия. Сделка, совершенная лицом, признанным недееспособным может быть оспорена и признана ничтожной.

Если продавцом квартиры является недееспособный гражданин, то понадобится разрешение на продажу квартиры, подписанное опекуном и соответствующими инстанциями.

Проверка квартиры на отсутствие третьих лиц

Проверка квартиры на юридическую чистоту в обязательном порядке включает в себя проверку на отсутствие иных лиц, имеющих право претендовать на данную недвижимость. Покупателю следует убедиться, что на квартиру претендовать больше некому — для этого понадобится расширенная выписка из домовой книги, о которой было сказано выше.

Если собственник состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие на сделку от его супруга.

Выводы

Проверка юридической чистоты квартиры не такой уж и сложный процесс, даже если проводить его самостоятельно. Главное — быть скрупулёзным и не стесняться задавать вопросы, на которые должны быть даны четкие ответы. Данные из различных справок не должны разниться и противоречить друг другу — это повод насторожиться, предоставляемые документы либо поддельны, либо устарели.

Если на этапе проверки возникают какие либо сомнения, проверку лучше доверить квалифицированному юристу. В данном случае экономия может быть неуместной, так как покупка недвижимости дело весьма затратное.