Переживаете, что вас могут обмануть недобросовестные личности при передаче денег по договору купли-продажи? Тогда читайте наш материал, как снизить риски до минимума!

Как снизить риски при расчете по договору купли-продажиСделка по продаже недвижимости считается полностью завершенной вовсе не сразу после подписания договора купли-продажи, как ошибочно считают многие обыватели. Этот достаточно долгий процесс занимает в среднем около месяца — именно столько времени понадобится регистрирующему органу для проверки юридической чистоты объекта недвижимости и последующего внесения сведений в ЕГРП о прекращении прав собственности у одного лица и возникновении их у другого.

Именно в этот период на стадии проверки могут выясниться ранее неизвестные обстоятельства, по которым регистрация сделки будет приостановлена или вовсе отменена. Причины могут быть самыми разными, разница лишь в том, что некоторые трудности возможно устранить, и тогда регистрация сделки лишь отложится на некоторое время, но если причины неустранимые, то сделка, по которой уже заключен договор купли-продажи, будет полностью отменена. Сделка может быть признана недействительной даже по независящим от покупателя и продавца причинам.

Составление грамотного договора купли-продажи

Чаще всего продавца волнует вопрос, как обезопасить себя от недобросовестного покупателя, который может не заплатить деньги после оформления договора купли-продажи, но и у покупателя есть резонные опасения, что продавец может обмануть и после получения оплаты отказаться регистрировать сделку.

На практике чаще всего применяются один из пяти основных форм оплаты.

1. Расчет наличными

Самый рискованный, но, тем не менее, наиболее распространенный способ расчета это передача денег непосредственно «из рук в руки». Потенциальный хозяин недвижимости производит полную оплату стоимости объекта или авансовую часть в следующие моменты:

  • непосредственно перед подписанием договора о заключении сделки купли-продажи или сразу после подписания;
  • после передачи документов в органы регистрации;
  • после получения свидетельства о регистрации права собственности.

Риск для покупателя:

Для покупателя передачу наличных можно считать безопасным лишь в том случае, если деньги будут передаваться после получения всех документов — значит, сделка прошла успешно, и он становится полноправным хозяином недвижимости.

Если деньги продавцу переданы или перечислены до или во время процедуры подписания договора купли-продажи или в момент передачи документов на регистрацию прав собственности, велика вероятность того что во время проверки чистоты сделки откроются не выявленные обстоятельства, по которым сделка будет приостановлена или вовсе прекращена. В этом случае нет гарантии того, что продавец вернет наличные.

Еще один рискованный момент — продавец может простоя не явиться в регистрирующую инстанцию для получения документов. В этом случае покупатель также окажется без денег и собственно без вожделенной недвижимости.

Если продавец, получив деньги, утратит интерес к сделке, то зарегистрировать право собственности можно на основании решения суда, но конечно это будет стоить дополнительных денег, нервов и времени.

Риск для продавца:

При условии перечисления наличности покупателем за приобретаемую недвижимость после регистрации права собственности на себя, возникает угроза того, что недобросовестный покупатель может не заплатить оговоренную сумму продавцу. Так как собственность уже прошла регистрацию на имя нового владельца, продавец может остаться без денег и без недвижимости.

Наличную форму оплаты можно применять только при покупке недорогой недвижимости — гаража, дачи или участка, но если цена сделки превышает 500 тыс рублей, применять наличную форму расчета небезопасно вдвойне.

2. Безналичный расчет

Безналичные средства перечисляются покупателем на счет продавца либо до регистрации прав собственности, либо после — в зависимости от того, как стороны договорятся.

В этом случае риски для покупателя и продавца будут аналогичны рискам, присутствующим при расчете наличными средствами.

3. Расчет через банковскую (депозитную) ячейку

Расчет при помощи банковской ячейки считается наиболее простым и безопасным. Обе стороны договариваются о выборе банка, в котором будет арендована банковская ячейка для хранения наличных средств и оформляют совместный договор. Продавец пересчитывает и проверяет подлинность купюр в присутствии покупателя, затем все наличные в запечатанном конверте с подписью обоих сторон закладываются в ячейку. Арендный срок должен превышать один месяц — именно столько времени требуется регистрирующим органам на проверку юридической чистоты сделки.

Условия доступа к ячейке оговариваются заранее. Варианты могут быть следующими:

  1. В течение всего срока аренды покупатель и продавец могут получить только совместный доступ. После того как оговоренный срок проходит ( это может случиться только если сделка по каким-либо причинам не прошла регистрацию), покупатель может беспрепятственно забрать свои деньги обратно. Если регистрация проходит успешно, покупатель и продавец открывают ячейку и запечатанный конверт переходит в руки продавца.
  2. Право доступа получает только продавец после того как предоставляет банку договор купли продажи со штампом Госреестра о регистрации права собственности на имя покупателя. Если в течение заранее оговоренного времени такой документ не предоставляется, покупатель по предъявлении паспорта имеет право забрать свои деньги обратно.

Данная форма расчета обеспечивает продавцу гарантию того, что необходимая сумма у покупателя действительно имеется и покупатель намерен ее заплатить. Покупателю же в свою очередь гарантируется чистота сделки — в случае, если договор купли-продажи не пройдет регистрацию в соответствующих органах, покупатель сможет спокойно получить свои деньги обратно, в то время как для продавца без предъявления прописанных в договор документов доступ к ячейке будет невозможен.

4. Аккредитив

Использование аккредитива является достаточно безопасным способом расчета.

Аккредитив — это безналичная форма расчета, позволяющая обеим сторонам, участвующим в сделке определить наиболее приемлемые условия расчета по аккредитиву (условному банковскому денежному обязательству по поручению плательщика). Проще говоря, составить необходимый перечень документов, по которому продавец спустя оговоренное время сможет получить зачисленные покупателем на аккредитив наличные средства, равные стоимости приобретаемой недвижимости.

Получить денежные средства продавец может после предъявления документов, оговоренных в договоре — это может быть, например, заверенная копия свидетельства на право собственности. Деньги можно получить как наличными, так и перечислением на указанный банковский счет.

Если сделка по каким-то причинам не состоялась, то спустя оговоренный в договоре срок покупатель может беспрепятственно получить свои деньги обратно.

Аккредитивы существуют в следующем виде:

  1. Безотзывной — в этом случае банк не имеет права отменять выплату средств по аккредитиву без согласия продавца — получателя денежных средств. Безотзывной вид аккредитива более выгоден продавцу недвижимости.
  2. Отзывной — вид аккредитива, который может быть отозван покупателем (плательщиком по аккредитиву) в одностороннем порядке. Такой вид аккредитива более выгоден покупателю.
    По умолчанию, если не установлено иное, аккредитив будет считаться отзывным. Изменить условия сделки можно только по согласию обеих сторон.

5. Банковский счет эскроу

Расчет с использованием банковского счета эскроу появился относительно недавно — в 2014 году и на данный момент является самым экономичным и безопасным способом расчета.

Эскроу является условным счетом, на котором наличные средства покупателя до наступления заранее оговоренных обязательств. В сделке участвуют три стороны: продавец, покупатели и эскроу-агент. Услуги по открытию эскроу-счетов могут оказывать не только банки, но и агентства по продаже недвижимости и юридические фирмы.

Строго говоря, данный счет предоставляется исключительно для хранения денежных средств покупателя и последующей передачи их продавцу после завершения сделки. Если окончательная регистрация имущества по каким либо причинам срывается, то по истечении указанного в договоре срока счет эскроу ликвидируется и деньги возвращаются покупателю, если иное не указано другое.

Использование эскроу-счета позволяет в равной степени продавцу и покупателю минимизировать риски связанные с расчетом по договору купли-продажи недвижимости.