Продажа недвижимости за «миллион» – известный и популярный способ не платить подоходные налоги. Разница оформляется с применением различных способов. Однако велик риск недополучить свои деньги в случае, если продавец решит расторгнуть сделку. Как же этого избежать и вернуть средства в полном размере, если сделка будет признана судом недействительной?

ljvbrНе является тайной, что ни один продавец квартиры не испытывает сильнейшего желания оплатить налоги и спать спокойно. Поэтому, стоимость квартиры, выставленной на продажу и находящейся в собственности менее 3-х лет, стараются прописывать (в договоре) менее миллиона рублей – в этом случае начисления налога не произойдет. К тому же у риелторов всегда наготове несколько отработанных схем, с помощью которых, собственно, и происходит юридическое оформление передачи оставшейся суммы, если реальная стоимость квадратных метров больше.

Однако, что произойдет, если сделка будет признана, как недействительная, не останется ли у неудачливого покупателя лишь миллион на руках? Какие схемы по продаже недвижимости за «миллион» гарантируют большие шансы вернуть  свои «кровные», а какие являются более рискованными по невозврату, разъясняет наш эксперт Елена Ган.

Схема 1. Секретное соглашение

Такой ариант предполагает заключение между покупателем и продавцом дополнительного соглашения об изменении стоимости жилого помещения. В отличие от договора купли-продажи его не нужно предъявлять в Росреестре. Только в случае, если сделку оспаривают, продавец предъявляет суду дополнительное соглашение.

Чтобы реальная стоимость в дополнительном соглашении была правильно отражена, следует учитывать следующее:

  • включить в договор купли-продажи пункт о возможном изменении стоимости квартиры путем заключения дополнительного соглашения;
  • дополнительное соглашение должно быть заключено до даты написания покупателем расписки о получении денег и до того, как продавец подпишет передаточный акт.
  • Если продажа жилого помещения будет оспорена, покупателю представится право возврата стоимости, предусмотренной дополнительным соглашением. Однако лишь в том случае, если на руках будет расписка от продавца, подтверждающая факт передачи денег по соглашению.

Замечу, что сегодня необходимость государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам купли-продажи отсутствует. Регистрировать необходимо лишь право собственности покупателя – об этом на договоре купли-продажи делают соответствующую отметку.  Так, дополнительное соглашение может быть оформлено в простом письменном виде и не передаваться в Росреестр.

Схема 2. Паркет стоимостью 30 000 – 50000 долларов

Эта схема ухода от налога наиболее распространена. Суть заключается в том, что продавцом предоставляется расписка в получении денег за «неотделимые улучшения», которыми могут быть не только паркет или сантехника, но и встроенная мебель, и выполненный ремонт. Сумма в ней соответствует разнице в стоимости.

Расписка пишется собственноручно, нотариальное удостоверение не требуется.

Если сделка купли-продажи будет оспорена, то вернуть деньги за покупку квартиры не составит труда, поскольку все денежные средства будут взысканы в пользу покупателя, как неосновательное обогащение.

Схема 3. Эквивалентная жилая площадь взамен миллиона

В договоре купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, прописывается пункт, где говорится, что в случае отказа от сделки, продавец обязан будет выплатить покупателю сумму, равнозначную рыночной стоимости эквивалентного жилого помещения или передать покупателю в собственность аналогичное жилое помещение.

Однако здесь нужно обратить внимание – в случае признания сделки недействительной договор утрачивает свою силу, в том числе и все пункты, которые в нем содержатся. Следовательно, в такой сделке не будет юридических последствий относительно обязательств продавца перед покупателем касательно приобретения для него аналогичной жилплощади.

Кроме того, из опыта судебной практики прослеживается, что большинство исков не подлежит удовлетворению.  Причина – отсутствие раскрытия понятия эквивалентности или указаний на способ приобретения недвижимости.  Обойти в иске эти преграды невозможно, поскольку все они являются «относительными». Потому – решайте сами, устоит вас это или нет.

Схема 4. Штраф продавцу

В договоре купли-продажи с заниженной стоимостью квартиры прописывается пункт с обязательством продавца в случае, если сделка не состоится, выплатить покупателю штраф, т.е. вернуть разницу между «миллионом» и реальной рыночной стоимостью.

Если в качестве варианта ухода от налогов используется подобная схема, то необходимо взять во внимание, что без расписки о передаче денег, возврат разницы может оказаться маловероятным. Судебная практика показала, что в большинстве случаев с продавца взыскивается лишь сумма, прописанная в договоре купли-продажи.

Кроме того, важно учитывать, что, как и в случае использования 3-ей схемы, после признания договора недействительным все условия в нем так же теряют силу, в том числе и пункт со штрафными санкциями.

Схема 5. Продажа? Нет, заем!

Суть схемы в следующем – между продавцом и покупателем заключается договор займа. Согласно этому документу продавец якобы дает покупателю заем в размере разницы между «миллионом» и рыночной стоимостью жилплощади. В условиях договора прописывается условие, что после отчуждения недвижимости в пользу покупателя договор займа утрачивает свою силу. Однако, если сделка будет признана судом недействительной, «заем» придется вернуть.

Такая схема не очень популярна. Однако покупатель получает в такой ситуации уверенность, что его средства будут возвращены в полной мере.

Избирая эту схему, нужно особое внимание уделить оформлению документов. Важно не допустить ситуацию, что продавец откажется от заключения сделки, но деньги, полученные им по договору займа, уже будут переданы, а между покупателем и продавцом останутся только обязательства по данному договору. В такой ситуации неудачливый покупатель вместо того, чтобы заниматься приобретением жилплощади, будет вынужден заниматься возвратом отданных «в долг» денег.

Какую из схем, имеющихся в практике риелторов, вы будете использовать, и будете ли использовать вообще, решать вам. Будьте осторожны и пусть мошенники обходят вас стороной!

Рекомендуем ознакомиться с материалами статьи «Когда нет выхода: аренда комнат в квартире» — возможно она будет вам полезна.