Критерии, определяющие успешность или неуспешность проекта в сегменте ритейлЧистота участка с юридической точки зрения, его функциональная значимость и направленная деятельность — это вполне понятные категории. Но для грамотной проектировки строительства торгового центра этого недостаточно, так как существует еще целый ряд важнейших факторов, учесть которые нужно непременно.

Ресурс приобретаемого участка

На каждом участке можно построить определенное количество метров, разрешенное ГПЗУ 0151 — это не подлежит обсуждению и должно неукоснительно соблюдаться. Покупательная состоятельность будущего контингента, транспортная доступность, парковочные места — это все маркетинговое качество участка, по которым можно судить о пригодности данной территории к возможности постройки торгового комплекса определенной направленности. Минимальный размер здания, который можно построить на данной территории, задается заранее и не подлежит изменению.

Площадь приобретаемого участка земли относится к факторам, напрямую влияющим на организацию достаточной по количеству мест парковки. Форма здания должна быть достаточно удобной, значит, при выборе участка нужно обратить особое внимание на конфигурацию участка. Рельефный перепад не менее значим: местность со значительными неровностями дает дополнительную возможность грамотного использования перепада — например, для организации дополнительного уровня паркинга. Некоторые застройщики, желая сэкономить средства на выравнивании участка, начинали строительство здания с разноуровневым полом, что категорически неприемлемо для большого магазина. Строительный проект должен быть грамотно продуманным, и тогда даже на неровном участке можно найти свои преимущества.
Оценивая размер и конфигурацию земельной площадки, крайне важно предусмотреть организацию достаточно большой площадки для загрузки фур с товарами. Проектировать такую зону по остаточному принципу не правильно, но именно так иногда поступают собственники, пытаясь организовать как можно большее количество торговых точек на участке. Этот фактор очень влияет на эксплуатацию всего торгового центра.

Парковка

Организация паркинга является одним из ключевых вопросов организации ТЦ. Стремясь к увеличению торговых площадок, парковка часто организуется на первом и втором уровне под землей, однако экономика торгового центра далеко не всегда способна выдержать подобные затраты. Организовать наземную парковку в ущерб торговым площадям иногда может быть выгоднее. Следует помнить, что игнорирование требований СНИП по созданию достаточного количества автомобильных стоянок приведет к закрытию проекта, впрочем, так же как и игнорирование рыночных требований.

Организация транспортной доступности

Хорошо если торговый комплекс будет располагаться вдоль основной трассы и хорошо просматриваться со всех сторон — это одно из ключевых условий успешности. Организованный въезд и выезд на дорогу нужно согласовывать в соответствующих инстанциях, которые обычно предлагают строительство сложных транспортных развязок. Однако это может идти вразрез с ограниченным бюджетом строительства. Проблему удаленности участка от первой линии шоссе можно решить — например, разместив яркую и красочную навигацию на подъездах к центру, и как показывает практика, такой прием работает.

Инженерное обеспечение

Получение необходимых инженерных нагрузок крайне важно при строительстве торгового цента, особенно это касается электроэнергии. Необходимые нагрузки на сеть нужно выяснить еще на стадии проектирования ТЦ, и убедиться в возможности получения этих условий — иногда именно этот вопрос может затормозить весь проект.

Маркетинговые ошибки

Выбор формата торгового центра является ключевым фактором строительства. Зона охвата, количество предполагаемых клиентов, уровень покупательской способности, «средний чек», оценка конкурентной среды — все это является залогом успешности объекта. Для того чтобы провести действительно грамотную маркетинговую оценку, специалисты рекомендуют привлекать профессиональные консалтинговые компании.

Участок должен быть привлекателен с точки зрения маркетинга и этот фактор должен быть учтен заблаговременно, как того требует усиление конкуренции на рынке торговых центров. Гарантией того, что участок и формат будущего ТЦ выбраны верно может стать только реальная заинтересованность арендаторов. Поэтому будет нелишне пообщаться с потенциальными арендаторами еще на стадии покупки земельного участка. Однако известны проекты, когда эта работа проводилась уже в процессе строительства — в качестве примера можно привести проект, где в результате грамотного маркетинга была сформулирована специальная концепция спортивно-развлекательного центра, где кинотеатр и фитнесс-клуб были позиционированы как главные арендаторы, а специализированные магазины товаров для спорта и здоровья стали арендаторами торговых рядов.

Проэкционные ошибки

Выбирая компанию, которая будет заниматься проектировкой, прежде всего надо поинтересоваться знаниями в сегменте ритейл, так как именно такие знания нужны для правильной организации направленного движения покупателей, зон общего пользования, а также входов, выходов и лифтовых площадок. Хороший архитекторский проект имеет самое непосредственное влияние на характеристики с точки зрения маркетинга, то есть на потенциал здания в плане посещаемости населения и заинтересованности арендаторами.

Грамотное руководство процессом проектировки не менее важный момент. Подготовка тестового задания на проектирование является началом процесса. Целью ТЗ будет определение размера и формата центра, а также план проектировки общей и полезной площади, определение количества этажей и их высоты, расположение зон разного назначения и расчет оборудования инженерного назначения, которое нужно будет приобрести и установить после согласования с соответствующими службами.

Привлеченные специалисты из консалтинговой и девелоперской компании выступают в качестве незаменимых посредников в ходе обсуждения и утверждения ТЗ — именно эти наемные работники будут представлять интересы хозяев ТЦ при обсуждении проекта с архитекторами. Правильное соотношение площадей сдаваемых в аренду и площадей общего пользования крайне важно для эффективности коммерческой деятельности торгового комплекса: это позволит не нарушать правила организации движения людского движения и создаст условия для получения максимального денежного потока.

Наглядная архитектура здания ТЦ тоже является довольно интересным вопросом. Конечно, «страшненькие» торговые центры тоже могут быть достаточно успешными, но не стоит нивелировать значение эстетики, особенно для здания, строящегося в центре города. Но при этом не следует забывать, что из-за дороговизны участка и непредвиденных расходов в ходе строительства архитектурные изыски могут стать экономически неэффективны.

Общепит

Предприятия общепита могут присутствовать в качестве непременной инфраструктуры: так как покупатели присутствуют в торговом центре достаточное количество времени, им необходимо дать возможность отдохнуть и быстро-вкусно поесть. Но в некоторых центрах общепит является самостоятельной единицей, достаточно привлекательной для клиентов. Оба эти варианта надо учитывать при проектировке. Если зона фудкорта достаточно популярна, то ее можно разместить в дальнем уголке или на самом высоком этаже. Но если общепит выполняет инфраструктурную роль, то точки надо располагать на пути людских потоков, чтобы их не приходилось искать.

Рост торгового комплекса

О расширении торгового комплекса можно задуматься при острой нехватке торговой площади и заинтересованности потенциальных арендаторов, но прежде принять во внимание целый ряд факторов:

  • позволяет ли площадь приобретенного участка земли пристроить новые здания;
  • имеется ли возможность расширить торговый комплекс за счет покупки прилегающей территории;
  • позволяет ли конфигурация площади создать приемлемую архитектуру и объединить старое и новое здание в одно целое.

Если фазирование здания не было предусмотрено заранее, то приобретение дополнительной площади может, и как следствие строительство дополнительных место для стоянки автомобилей может стать экономически невыгодным.

Но известны случаи, когда для не слишком успешных проектов строительство второй очереди становилось способом выживания. Более того, реконцепция ТЦ иногда является практически единственной возможностью повысить эффективность проекта и вывести его на более высокий уровень рентабельности.

Работа над ошибками

На доходность предприятия влияют малейшие ошибки в подборе участка, определении ТЭПов здания, концепции и формате — цена таких ошибок может оказаться весьма существенной. Ошибки в проектировании исправить достаточно сложно: как пример можно рассмотреть треугольную форму здания, ведущую за собой значительную потерю полезной площади. В таком здании будет много тупиковых зон которые будут снижать проходимость, ошибочная высота потолка, трудности с организацией парковки.
Ограниченную транспортную доступность и неверный выбор месторасположения ТЦ можно отнести к фатальным ошибкам, исправить которые невозможно. Как следствие это ведет к отсутствию покупательского потока и незаинтересованности арендаторов.

Но некоторые ошибки исправить все же можно попытаться исправить: путем репозиционирования торгового центра и корректировки концепции проекта — одним словом, внесением элемента специализации.