инвестиции в недвижимость во время кризисаОбесценивание рубля и нестабильная экономическая ситуация в стране привели к повышению риска на строительном рынке. После кризиса в недалеком 2008 году, дольщики уже начинают переживать за свое будущее. Предыдущая волна кризиса разорила сотни застройщиков и девелоперов, кроме этого, десятки проектов были остановлены. Наверное, сейчас самое подходящее время обратится к ФЗ-214, который обязан защищать права дольщиков. Давайте разберемся, что входит в рамки этого закона, и какую гарантию предоставляет ФЗ-214 при долевом строительстве жилых объектов недвижимости.

Договор долевого участия и его особенности

ДДУ заключен согласно ФЗ-214, поэтому в договоре четко определен объект договора, ценовую политику и срок выполнения заказа. Указанные условия договора не могут быть изменены в одностороннем порядке согласно статье 450 Гражданского Кодекса РФ. Когда дольщик заключает договор, он должен четко осознавать, что сроки реализации, а также техническая характеристика объекта будут полностью соответствовать декларации застройщика.

Что касается цены, то она будет полностью соответствовать цифре, указанной в договоре ДУ. Ни в коем случае не стоит забывать о гарантии на объект долевой стройки, в договоре необходимо четко расставить временные рамки на срок действия гарантии. В случае нарушения застройщиком одного или нескольких условий по отношению к нему будут применяться строгие санкции.

Обязательно нужно помнить о том, что по ФЗ-214 застройщик имеет право пользоваться средствами дольщиков только после того, как получит разрешение на стройку и оформление прав собственности, а также после разрешения на аренду и субаренду на участок и после публикации проекта. Получается, что при заключении договора, дольщик может быть уверен в согласованности проекта. Обязательным для застройщика является обеспечение дольщика залогом, например, этим же земельным участком или правом на его аренду. Альтернативным вариантом будет поручительство банка либо страховка ответственности гражданина.

Обязательная госрегистрация договора ДУ

Договор долевого участия в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в государственной службе. Это позволит избежать заключения нескольких договоров одновременно на одну квартиру, что постоянно практиковалась до принятия ФЗ-214.

Гарантия исполнения согласно срокам

При заключении Договора ДУ обязательным условием является прописывание срока передачи квартиры дольщику, которое застройщик обязуется выполнить в срок. В случае, когда застройщик не в силах выполнить свои обязательства в срок, он обязан в письменном виде предупредить дольщика за 2 месяца до окончания договорного срока. Также обязательным будет заключение доп соглашение, в котором указываются новые сроки.

Гарантия качества услуг

Статья № 7 ФЗ-214 обязует застройщика передать дольщику объект договора, качества которого должно соответствовать всем указанным условиям и техническим характеристикам договора. Если застройщик нарушил хоть одно, указанное в договоре требование, дольщик имеет полное право требовать от застройщика:

  • Качественное безвозмездное устранение всех недостатков в кратчайший срок;
  • Соразмерное уменьшение договорной цены;
  • Возмещение личных расходов для устранения неполадок.

Если застройщик не выполнил все требования за кратчайшие сроки, дольщик имеет право разорвать контракт в одностороннем порядке, а также требовать возврата финансовых средств и процентов.

Необходимо понимать, что в случае, когда застройщик прописывает пункт о снятии полной ответственности с себя за возможные недостатки строительного объекта, то в суде оспаривание этих условий приведет к полному поддержанию дольщика, об этой ситуации упоминается в 7 статье ФЗ-214.

Также не стоит забывать о законе РФ о защите прав потребителя, который также может применяться и к участникам долевого строительства. Согласно Федеральному Закону (214) гарантийный временной срок должен быть более 5 лет, что касается оборудования (технологическое, инженерное), то гарантия должна быть минимум на 3 года. Гарантия вступает в силу с момента подписания документа о передаче объекта строительства. Кроме этого, дольщик имеет право предъявить претензии застройщику на протяжении всего срока действия гарантии.

Случаи расторжения договора ДУ

Конечно, есть возможность для дольщика расторгнуть договор, как в одностороннем порядке, так и через решение суда. На расторжение договора могут повлиять основания:

  • Застройщик задерживает сдачу объекта более чем на 60 дней;
  • Если застройщик не придерживается установленным договором условиям, что в итоге привело к недостаточному качеству жилого строительного объекта;
  • Были нарушены правила и условия для объекта строительства, что привело к низкому качеству работы;
  • Остановка строительных работ и явные причины, что строительный объект не будет готов в установленные временные рамки;
  • Внесение изменений в проект строительного объекта;
  • При изменении назначений общего имущества или нежилого помещения, которое входит в состав дома с многоквартирной планировкой;
  • Другие условия, которые предусмотрены законодательством или подписанным договором.

Если происходит одностороннее расторжение договора ДУ, застройщик обязан на протяжении 20 рабочих дней вернуть дольщику его финансовые средства, которые были заплачены в счет стоимости договора, а также застройщик обязан выплатить процентную сумму от цены договора за пользование финансовыми средствами. В случае расторжения Договора Долевого Участия через судовой процесс, то срок выплаты финансовых средств будет сокращен вдвойне, выходит, что застройщик обязан выплатить всю сумму на протяжении 10 рабочих дней.

Также долевым участникам необходимо быть готовым к нестандартным ситуациям, например, когда застройщик будет признан банкротом и окажется неплатежеспособным.