Масштабные реформы метрополитенаПравительство Москвы полно решимости упорядочить и усовершенствовать торговлю в столице. Причем это одинаково касается как уличных ларьков и киосков, так и объектов торговли под землей: в многочисленных переходах и метрополитене. Власти обещают, что реформа позволит сделать торговлю более цивилизованной, удобной для покупателей. При этом улучшатся и условия работы предпринимателей. Правда сами торговцы к начинаниям московской мэрии пока относятся недоверчиво: многие из них опасаются, что новшества будут препятствовать развитию их бизнеса, а в худшем случае метро им вообще станет недоступным.

Королям подземки придется потесниться

По сведениям, предоставленным столичным Департаментом транспорта, львиная доля площадей метрополитена, пригодных для коммерческого использования, подконтрольна весьма узкому кругу арендаторов. «Хозяева подземелья», к которым относят Льва Кветного, Якуба Якубова, Владимира Кузнецова, неплохо зарабатывают, сдавая помещения мелким предпринимателям в субаренду по цене в разы превышающей стоимость аренды. Нередко накрутки достигают десятикратных размеров, что вызывает озабоченность в московской мэрии.

московский андеграунд

Чтобы исправить ситуацию, приняты новые правила, согласно которым договоры на аренду в переходах, подведомственных метрополитену, заключаться будут на три года, исключительно напрямую и на конкурсной основе. Хотя арендные ставки в целом повышаются в полтора раза, отцы города утверждают, что предпринимателям арендовать квадратные метры станет выгоднее и дешевле за счет отказа от услуг посредников.

Тенденции к повышению стоимости аренды особенно заметны в последние годы. По данным оценочной компании ООО «1 Капитал», годовая ставка за кв. метр в 2013 г. равнялась 5 тысяч руб., в 2014 г. она уже составила 10 тысяч руб., а в 2015 г. — более 15 тысяч руб. Известный эксперт Дмитрий Соломников (директор по развитию 1 капитал), причину такого роста видит в практике проведения аукционов во время заключении арендных договоров. Причем итоговая аукционная ставка может достигать суммы, превышающей 45 тысяч за кв. метр.

Другой специалист, директор по инфраструктурным проектам компании NAI Becar Константин Королев, утверждает, что вилка арендных ставок за 1 кв. метр в переходах метро может расходиться от 10 тысяч рублей в год до 200 тысяч за аналогичный период. Разброс зависит от дислокации торгового объекта. Причем, о суммах, не отраженных в договорах, можно только догадываться.

Эксперт из NAI Becar считает, что будущее за долгосрочными договорами аренды, благодаря которым бизнесмены получат гарантии окупаемости своих торговых точек. Инвестиции станут привлекательными для предпринимателей. В то же время специалисты затрудняются в определении размера арендных ставок обновленных переходов подземки, но надеются, что после переоценки они будут рыночно обоснованными. Этому поспособствует конкурсная процедура и отказ от субаренды павильонов, которая станет невыгодной для игроков рынка.

Готова идти навстречу предпринимателям и московская администрация, которая в сентябре 2014 г. выступила с соответствующим заявлением. Прежде всего речь идет о молодых бизнесменах, склонных к креативным начинаниям, в результате которых улучшится качество обслуживания и будет формироваться положительный имидж всего столичного метрополитена. Приветствуются малоформатные кафе и небольшие торговые павильоны, работающие в инновационном формате. Для них, по словам Максима Лоскутова, заместителя мэра по вопросам транспорта и дорожной инфраструктуры предусмотрены льготные арендные ставки. Правда, механизм внедрения такой идеи пока не разработан.

Не выходя на поверхность

Положительные результаты программы реформирования первыми смогли почувствовать жители ближнего Подмосковья (г.Реутов) и района Новокосино, которые пользуются одноименной станцией метро «желтой» Калининско-Солнцевской ветки. В конце 2014 г. в системе пешеходных переходов, ведущих к станции «Новокосино», были установлены застекленные павильоны нового образца. В зависимости от площади, которая варьируется в пределах от 15кв. метров до 40кв. метров, в торговых галереях расположились мини-кафе, магазины мелкорозничной торговли, вединговые автоматы и платежные терминалы, а также отделения некоторых банков.

торговые площади в переходах

По данным, распространенным пресс-службой московского метрополитена, подземные торговые ряды «Новокосино» состоят из магазинов, продающих цветы, мелкую цифровую технику и сотовые телефоны, товары быта, одежду и обувь (2 единицы), газетного и сувенирного киосков. В аукционе на право аренды победила компания холдинга Ginza Project, с которой заключен договор на использование семи магазинов общей площадью 193 кв. метра. Подсчитано, что за следующие три года сделка принесет доход метрополитену в размере свыше 100 млн. рублей.

Что касается точек общепита, то по мнению аналитиков, рентабельными могут быть только те из них, что находятся в эконом-сегменте с демократическими ценами. Директор департамента компании GVA Sawyer Марианна Романовская отмечает, что хозяева подобных заведений сталкиваются с трудностями при подведении коммуникаций (электроснабжение, водопровод и канализация). Кафе и ресторанам подземки трудно соответствовать действующим санитарным нормам, уверен Константин Королев из NAI Becar. Выполняя их, арендаторы совершают настоящий подвиг.

Вслед за Новокосино, до конца 2015 г. современные конструкции для торговли найдут свое место в переходах еще 13 станций метрополитена (Деловой Центр, Выставочная, Парк Победы, Кожуховская, Люблино, Аннино, Каховская, Чкаловская, Лесопарковая, Новогиреево, Марьино, Варшавская и Речной вокзал).

Андеграунд сетевого формата?

По заявлению чиновников департамента транспорта московской мэрии, реконструкция позволит увеличить площадь для коммерческого использования до 15 тысяч кв. метров, что на 3 тысячи кв. метра уже имеющейся. Отцы города не возражают, если новые помещения займут крупные сетевые ритейлеры, но эксперты предупреждают, что условия подземелья вряд ли понравятся серьезным компаниям.

Возможные препятствия на пути успешного FMCG бизнеса в метро озвучила генеральный директор компании из группы RRG Эвелина Ишметова. Она обратила внимание на элементарную внешнюю неэстетичность переходов, отсутствие должной шумоизоляции, недостаточной вентиляции, сложность в соблюдении правил санитарии и гигиены. Захотят ли мощные игроки рынка иметь столько проблем?

Крупных сетевых операторов подземные площади метрополитена могут заинтересовать только в некоторых случаях. Это могут быть масштабные пакетные предложения, включающие не менее десятка (а то и больше) торговых точек одновременно в разных концах столицы либо единый блок в одном конкретном месте или одновременно на нескольких соседних станциях, прогнозирует эксперт Королев из компании NAI Becar. При этом желателен долгосрочный арендный договор со скидками за объем.

В настоящее время чуть ли не единственным примером успешного ритейла в московском метро служит франчайзинговый проект компании Метро Кэш энд Керри под брендом «Фасоль». Такой торговый центр площадью более 200 кв. метров, напоминает Марианна Романовская, впервые начал функционировать с октября 2014 г. на станции Курская. Это магазин шаговой доступности для повседневных покупок с ассортиментом до полутора тысяч единиц продовольственных и промышленных товаров общего спроса.

Первый шаг в этом направлении сделан. Следующими могут стать павильоны сетевой корпорации «Ашан» и компании-ритейлера X5 Retail Group, с менеджментом которых столичная мэрия летом 2014 г. вела переговоры. Дмитрий Соломников из «1 Капитал» убежден, что, несмотря на некоторые нюансы, будущее подземной торговли связано именно с сетевыми операторами. Эксперты отмечают тенденцию к вытеснению малого бизнеса и приходу на их место крупных сетевых предприятий.

Открываются перспективы

андеграунд в московском метро

Начинание Правительства Москвы по упорядочению торговли сулит выгоду предпринимателям и немалый доход городскому бюджету. Это мнение подтверждает опрос экспертов, проведенный интернет порталом О ЖИЛЬЕ.РУ. Размещение объектов торговли становится прибыльным в тех местах, где суточный пассажиропоток превышает 50 тысяч человек. Пешеходы, пользующиеся метрополитеном, по ходу совершают небольшие импульсные покупки, что очень важно для успешной работы ритейла и его товарооборота. Эвелина Эшметова из компании RRG не сомневается в успехе инициативы московской власти с учетом грамотного подхода к проектированию и реконструкции помещений подземки.

Специалисты считают одинаково перспективными как маленькие павильоны площадью до 15 кв. метров, так и большие — от 100 кв. метров и выше. В них уместно расположить булочные и продуктовые лавки, витрины с парфюмерией, кожгалантереей, сувенирами и прессой, небольшие парикмахерские и маникюрные салоны, промтовары повышенного спроса, одежду, обувь и аксессуары. У Эвелины Эшметовой есть надежда, что Москва на внедрении проекта не только хорошо заработает, но и сможет повысить безопасность эксплуатации подземных пешеходных переходов.

Ей вторит эксперт Константин Королев, который рассчитывает, что новые правила и реконструкция помогут навести порядок в подземной торговле. Новый внешний вид торговых рядов должен выполнять не только лишь утилитарную функцию, но и вызывать положительные эмоции у потребителей, настраивать их на позитивное отношение к жизни. А пока признаемся, что во многих городах Европы, культура торговли в пешеходных переходах развита несравнимо лучше и уровень обслуживания там намного выше. Так что, есть к чему стремиться, не утрачивая оптимизма. В Москве есть все условия для того, чтобы подтянуться до мирового уровня.

А как у них?

Для оптимизации собственного опыта весьма полезно изучать зарубежные достижения. Особенности организации метро-торговли заслуживают внимания не только в старой доброй Европе, но и в Америке, а также в азиатских странах, например, в Японии.

В Нью-Йорке, к примеру, все площади метро и переходов, пригодные для коммерции, принадлежат городскому транспортному управлению МТА (Metropolitan Transportation Authority). Их продажей и сдачей в аренду занимается департамент недвижимости нью-йоркской мэрии. Сделки в основном осуществляются через брокеров по недвижимости либо согласно заявкам, поданным в администрацию, на торговые места, удобные американским бизнесменам.

Особенность Токио заключается в том, что в японской столице метро принадлежит сразу двум операторам подземного транспорта: «Tokyo Metro» и «Toei». Первый недавно был приватизирован (в 2004 г.) и обслуживает часть метрополитена из 179 станций. Также «Tokyo Metro» является владельцем крупных центров торговли: Echika, Echika fit и Metro pia, которые функционируют в подземке. В холлах станций «Tokyo Metro» расположены фирменные киоски для продажи свежих газет. Второй оператор — «Toei», обслуживающий 106 станций метро, находится в муниципальной собственности.

Интересен французский опыт. Транспортные сети метрополитена Парижа контролируются компанией RATR (Regie autonome des transports parisiens), а ее дочернее предприятие с 1971 года занимается обустройством торговли под землей и распоряжается коммерческими площадями, сдавая их арендаторам. Французская компания Promometro не только в Париже, но и в Марселе, Лионе контролирует 586 торговых объектов общей площадью более 22 тысяч кв. метров и управляет несколькими масштабными торговыми центрами парижского метро. Примечательно, что 80% магазинов в транспортных коммуникациях находится в собственности у частного капитала.

Метро туманного Альбиона, так же как и весь общественный транспорт Лондона находится под контролем компании TfL (Transport for London), а она в свою очередь подчинена лондонской администрации. Кроме метрополитена, сферу деятельности TfL входят подземные пешеходные переходы и автомагистрали.