Вот он, отличный участок, рядом речка, лес, аромат луговых трав и пьянящий воздух. Мечта, а не участок. Но вот одна проблема — участок продается с незавершенным строительством. Конечно, участок с начатой застройкой можно рассматривать как плюс, ведь часть работ уже выполнена, да и многие документы подготовлены и согласованы. Но такое приобретение кроет в себе и некоторые риски.

незавершенное строительство

На что необходимо обратить внимание при приобретении земельного участка и завершении незаконченного строительства?

1. Проект. Проект на будущее здание уже согласован, и даже выполнена часть работ. Поэтому новому собственнику придется или работать в рамках этого же проекта, или готовить и согласовывать новый, но при этом существующую конструкцию придется разобрать, а это дополнительные затраты. Не стоит забывать и о том, что тип фундамента так же сильно зависит от материала, из которых изготовлены стены и этажности здания. Это значит, что существующий фундамент подойдет далеко не к каждой постройке. Учитывая, что стоимость закладки фундамента может доходить до 30% от общих затрат по смете, необходимо взвешенно и обдуманно решить, необходимо ли пересогласовывать проект и начинать все с нуля.

2. Необходимо скрупулезно оценить текущее техническое состояние конструкций и сооружений. Делается это с целью определения качества выполненных работ и выявления всех дефектов, которые, впоследствии придется устранять. Оценка производится по контролируемым параметрам. Так, для здания контролируемыми параметрами являются:

  • типы и материал несущих конструкций;
  •  габаритные размеры и высота здания;
  •  этажность;
  •  глубина закладки фундамента;
  • размеры между конструктивными элементами и их габаритные размеры.

3. Кроме всего здания тщательной проверке подвергаются все элементы конструкции.

Для бетона параметрами для оценки служат:

  •  прочность и проницаемость бетона;
  •  геометрические размеры элементов;
  •  щелочность и морозостойкость бетона.

Для железобетона дополнительно проверяется стойкость и диаметр арматуры, её количество и расположение внутри элементов. Для железобетонных элементов контролируемыми параметрами дефектов являются:

  • глубина и степень раскрытия трещин;
  • их расположение ;
  • тепень и характер повреждения арматуры, прочность её сцепления с бетоном ;
  • остояние узлов сопряженных блоков.

Для конструкций из камня оценивается:

  • тип и качество используемых камней ;
  • качество кладки и раствора;
  • влажность кладки ;
  • олщина швов ;
  • прочность, количество и расположение армирующих элементов.

Для каменных элементов основными параметрами дефектов считают глубину и степень повреждения кладки, наличие трещин, их глубину и ширину раскрытия.

Металлические конструкции контролируют по

  • геометрическим размерам ;
  • оставу стали;
  • прогибам и относительному удлинению;
  • пределу текучести и временному сопротивлению;
  • количеству и диаметру болтов и заклепок, их классу точности и прочности.

Для металлических частей выявляют наличие трещин на сварных швах и околошовной зоне, наличие кратеров и чешуйчатости в швах, подрезов на основном металле, искривление элементов, зазоры в местах крепления и глубину коррозии.

К контролируемым параметрам деревянных конструкций относят:

  • породу и сорт древесины, её влажность и прочность;
  • ширину годичных слоев;
  • длину и глубину лобовых врубок.

Кроме общего состояния, отдельно обследуются дефекты и недостатки конструкций. Для деревянных конструкций контролируемыми параметрами дефектов служат наличие грибка, гнили и вредителей и степень поражения ими, наличие и размеры трещин, искривление элементов и зазоры между элементами.

Кроме того

Необходимо проверить все выполненные работы на предмет соответствия сметной документации: определить состав и объем работ, правильность расчета работ и накладных расходов. Но только лишь оценить текущее состояние и выявить дефекты не достаточно, необходимо сделать прогноз стоимости завершения строительства. Иногда, новые собственники допускают грубую ошибку, полагая, что стоимость завершения строительных работ будет равна сметной стоимости по проекту за вычетом стоимости существующих конструкций. Наличие или недостаток различных документов так же влияют на стоимость работ. Так необходимо проверить наличие оригиналов проектно-сметной документации, разрешительных документов и договоров с подрядными организациями. Кроме того нужно выяснить финансовые взаимоотношения продавца со всеми участниками процесса строительства, ведь нередки случаи когда часть работ выполнена, но не оплачена или наоборот оплачена, но не выполнена.Только после подготовки всех данных и проведения всесторонних оценок можно получить затраты, необходимые на строительство.