Застройщика признали банкротом, нужно ли гасить ипотечный кредитПриобретение квартиры на стадии строительства привлекает россиян возможностью экономии. Успешная сделка позволяет получить благоустроенное, новое, комфортабельное жилье на 30 – 40% дешевле. Отечественные банки охотно кредитуют договоры долевого участия (ДДУ), а действующее законодательство предоставляет целый ряд гарантий. Однако полностью исключить риски, особенно в период экономического кризиса, нельзя. Банкротство застройщика — один из них. Юристы казанской компании «Акра и Партнеры» решили проанализировать ситуацию и дать несколько советов дольщикам, столкнувшимся с этой проблемой.

Какие способы защиты дольщиков применяются в 2015 году?

Программы кредитования долевого строительства в России реализуются с учетом положений федерального закона 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. При разработке этого нормативного акта основное внимание парламентарии уделяли юридической защите граждан.

Согласно статье 15.2 закона 214-ФЗ застройщик обязан страховать свою ответственность. Права на возмещение убытков возникают у участников ДДУ сразу после государственной регистрации сделки. Действует такая защита вплоть до передачи готового жилого помещения в собственность. Основанием для предъявления иска к страховой компании является невыполнение условий соглашения в надлежащей форме, либо несостоятельность строительной организации.

ВНИМАНИЕ! Страхование предусмотрено лишь для соглашений, заключенных в рамках закона 214-ФЗ. Привлечение денежных средств по предварительным договорам купли-продажи, либо иные формы сотрудничества не дают подобных гарантий.

С юридической точки зрения дольщик защищен значительно лучше, ведь он имеет право на компенсации:

  • 100% всех взносов по ДДУ;
  • неустойку;
  • проценты по кредиту;
  • возмещение морального вреда.

Несмотря на то, что право дольщиков на компенсацию прямых убытков и прочих выплат подтвердили российские суды, в размер страхового покрытия они не входят. Такая позиция отражена, например, в решении Тверского районного суда г. Москвы по делу 2-2569/2011. Страховщик компенсирует только сумму оплаченных взносов по ДДУ. Оставшуюся часть убытков дольщикам следует возмещать в рамках производства о банкротстве застройщика.

К слову, участники ДДУ могут претендовать на передачу им объекта в качестве отступного. В этом случае они лишаются прав на страховое возмещение. С целью завершения работ создается строительный кооператив, и привлекаются дополнительные инвестиции. По завершении проекта жилые помещения поступают в собственность членов сообщества.

Платить или отказаться? Чем грозит уклонение от погашения ипотеки?

Поскольку большинство дольщиков оплачивают взносы за счет заемных средств, вопрос о судьбе кредита стоит особенно остро. Ипотечные программы, ориентированные на приобретение квартир в новостройках, допускают использование в качестве обеспечения права требования к застройщику. Такая возможность предусмотрена статьей 5 закона 102-ФЗ от 16.07.1998 года.

Однако процедура обращения взыскания на предмет залога несет гражданам лишь дополнительные убытки. Юристы не рекомендуют принимать поспешные решения, ведь ответственность перед банком несет именно заемщик, а не обанкротившаяся строительная организация.

Односторонний отказ от договора займа неизбежно повлечет:

  1. Штрафные санкции. Размер задолженности перед кредитным учреждением серьезно увеличится. За несвоевременное внесение каждого платежа придется заплатить фиксированную неустойку. Помимо того, банк начислит пени за каждый день просрочки. В итоге сумма вполне может превысить рыночную стоимость неоконченного строительством объекта. В результате дольщик не только не сможет возместить суммы, оплаченные из собственного кармана, но и столкнется с необходимостью погашать требования банка в субсидиарном порядке.
  2. Кредитная история. Отказ от исполнения договора займа обязательно отразится в истории БКИ. В будущем получить кредит на выгодных условиях не получится. Крупные финансовые организации не рискнут сотрудничать с гражданином, нарушившим условия ипотечной сделки.

Таким образом, уклонение от исполнения обязательств перед банком не самое разумное решение. Специалисты рекомендуют брать инициативу в собственные руки. Расторгая договор с застройщиком, взыскивая возмещение со страховой компании, значительно проще возместить убытки. Полученных сумм хватит для расчетов с кредитором, а право на выплату компенсаций морального вреда и процентов за использование денежных средств сохранится. Эта схема позволит свести потери к минимуму.

В завершение юристы «Акра и Партнеры» напомнили о существовании федеральной службы по надзору в сфере долевого строительства. В каждом регионе действует территориальное управление, специалисты которого обязаны оказывать содействие в решении подобных проблем. Этот орган выполняет не только функцию контроля, но и обеспечивает информирование граждан о правовых тонкостях ДДУ.